전세 끝났는데 세입자 돈 안 갚아요! 전세권에 저당 잡았는데 어떡하죠?

전세 보금자리 마련에 도움을 주려고 친구에게 돈을 빌려주고, 그 친구가 살고 있는 집의 전세권에 저당을 설정했는데, 전세 계약이 끝났음에도 돈을 돌려받지 못하는 답답한 상황에 처하신 분들 계신가요? 오늘은 전세권에 저당권을 설정한 채권자가 전세 계약 만료 후 돈을 회수하는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 철수(갑)는 영희(을)에게 3,000만 원을 빌려주고, 영희가 민수(병)의 집에 설정한 전세권에 저당권을 설정했습니다. 그런데 영희의 전세 계약이 끝났는데도 철수에게 돈을 갚지 않고 있습니다. 철수는 전세권에 설정된 저당권을 실행해서 돈을 받아내고 싶은데, 어떻게 해야 할까요?

전세권 저당, 가능할까요?

네, 가능합니다! 민법 제371조는 전세권을 저당권의 목적으로 할 수 있다고 명시하고 있습니다. 즉, 전세권 자체를 담보로 돈을 빌려줄 수 있다는 뜻입니다.

전세 계약 종료 후 저당권은 어떻게 될까요?

전세 계약이 끝나면 전세권도 소멸합니다. 그렇다면 전세권에 설정된 저당권은 어떻게 될까요? 대법원 판례(2008. 4. 10. 선고 2005다47663 판결)에 따르면, 전세권이 기간 만료로 종료되면 전세권에 설정된 저당권도 자동으로 소멸합니다. 즉, 전세권 말소등기 없이도 저당권 효력이 사라진다는 것입니다.

그럼 돈은 어떻게 받나요?

전세권 자체에 대한 저당권은 소멸하지만, 포 포인트는 '전세금반환채권'입니다. 전세 계약이 끝나면 세입자는 집주인에게 전세금을 돌려달라고 할 수 있는 권리가 생기는데, 이를 '전세금반환채권'이라고 합니다. 저당권자는 이 전세금반환채권에 대한 권리를 행사하여 돈을 회수할 수 있습니다. 민법 제370조와 제342조, 그리고 민사집행법 제273조에 따라 다음과 같은 방법으로 돈을 받아낼 수 있습니다.

1. 압류 및 추심명령 또는 전부명령: 법원에 압류 및 추심명령이나 전부명령을 신청하여 전세금반환채권을 압류하고 직접 추심할 수 있습니다. 이때 등기사항증명서 등 저당권 설정을 증명하는 서류를 제출해야 합니다. 별도의 집행권원은 필요하지 않습니다.

2. 배당요구: 제3자가 전세금반환채권에 대해 강제집행을 하는 경우, 배당요구를 통해 돈을 받을 수 있습니다. (대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결, 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다65396 판결)

중요한 점!

• 위와 같은 법적 절차를 거치지 않고 집주인에게 직접 전세금을 달라고 할 수는 없습니다. (대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결)

• 만약 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주고 난 후에 법적 조치를 취하면 돈을 받지 못할 수도 있습니다. 따라서 전세 계약 만료 전에 미리 준비하고, 만료 후에는 신속하게 법적 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

전세권 저당과 관련된 문제는 복잡하고 어려울 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글이 전세금반환 문제로 고민하는 분들께 도움이 되기를 바랍니다.