전세권에 저당권 설정 후 전세 만료 시, 돈 받는 방법!

전세 사는 집에 저당권이 설정되어 있는 경우, 전세 계약이 끝나면 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있을까요? 특히, 전세권 자체에 저당권이 설정된 경우라면 더욱 궁금하실 텐데요. 오늘은 이런 상황에서 전세금을 안전하게 회수하는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

전세권에 저당권이 설정된 경우란?

전세권자(세입자)가 전세권을 담보로 돈을 빌리고, 그 담보로 전세권에 저당권을 설정하는 경우를 말합니다. 이 경우 저당권자는 전세권자가 돈을 갚지 못하면 전세권을 통해 돈을 회수할 권리가 생깁니다.

전세 만료 후, 저당권 실행은 어떻게?

전세 기간이 만료되면 전세권 자체는 소멸합니다. 따라서 전세권에 설정된 저당권도 더 이상 직접 실행할 수 없게 됩니다. 그렇다고 돈을 못 받는 것은 아닙니다! 다른 방법을 통해 돈을 회수할 수 있습니다.

핵심은, 전세권은 소멸하더라도 전세금반환채권은 남아있다는 것입니다. 저당권자는 이 전세금반환채권에 대해 권리를 행사할 수 있습니다. 다음과 같은 방법들이 있습니다.

1. 추심명령 또는 전부명령: 법원에 추심명령이나 전부명령을 신청하여 전세금반환채권을 추심할 수 있습니다. 이때는 저당권 등기부등본을 제출하면 되고, 별도의 채무명의(판결문 등)는 필요하지 않습니다. (민법 제370조, 제342조, 민사소송법 제733조)

2. 배당요구: 만약 다른 채권자가 집주인에게 강제집행을 진행하는 경우, 저당권자는 배당요구를 통해 전세금을 배당받을 수 있습니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제342조 (피담보채권의 범위) 저당권의 효력은 피담보채권의 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용에 미친다.

• 민법 제370조 (저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류채권자의 환가대금에서 우선변제를 받을 권리에 미친다.

• 민법 제371조 (경매청구권) 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 하더라도 저당물의 경매를 청구할 수 있다.

• 민사소송법 제724조 (부동산경매의 신청) 부동산에 대한 강제경매는 집행력 있는 정본에 의하여 신청하여야 한다.

• 민사소송법 제733조 (추심명령과 전부명령) 금전채권의 강제집행은 추심명령 또는 전부명령에 의하여 한다.

• 대법원 1990.12.26. 선고 90다카24816 판결

• 대법원 1992.7.10. 자 92마380 결정

• 대법원 1994.11.12. 선고 94다25728 판결

결론

전세권에 저당권이 설정되어 있더라도 전세 만료 후 전세금을 돌려받을 수 있는 방법이 있습니다. 전세금반환채권을 통해 추심명령, 전부명령, 배당요구 등의 방법으로 권리를 행사할 수 있다는 점을 기억해 두세요. 전세 계약 시 저당권 설정 여부를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.