전세 끝났는데, 전세권에 저당 잡힌 내 돈 어떻게 받지?

전세 보증금에 얽힌 문제는 언제나 골치 아픕니다. 특히 전세권에 저당까지 잡혀있다면 더욱 복잡해지죠. 오늘은 전세기간이 끝난 후, 전세권에 저당권을 설정한 채권자가 어떻게 돈을 받을 수 있는지 알려드리겠습니다.

사례를 통해 살펴보겠습니다.

철수(갑)는 영희(병) 소유의 아파트에 전세로 들어가기 위해 민수(을)에게 2억 원을 빌리고, 자신의 돈 1억 원을 더해 총 3억 원에 전세 계약을 맺었습니다. 그리고 안전하게 전세권 등기까지 마쳤습니다. 그런데 살다 보니 돈이 필요해져서 진희(정)에게 2억 원을 빌리면서, 이미 설정되어 있는 전세권에 저당권을 설정해주었습니다. 이제 전세 계약 기간이 끝났는데, 저당권자인 진희는 어떻게 2억 원을 돌려받을 수 있을까요?

전세권 저당과 전세금반환채권

전세 계약 기간이 만료되면, 전세권 자체는 효력을 잃습니다. 즉, 더 이상 집을 사용할 권리가 없어진다는 뜻이죠. 그렇다면 전세권에 설정된 저당권도 사라지는 걸까요? 그렇지 않습니다. 비록 전세권은 소멸되었지만, **전세금을 돌려받을 권리(전세금반환채권)**는 남아있습니다. 저당권자는 이 전세금반환채권을 통해 돈을 회수할 수 있습니다.

저당권자가 돈을 받는 방법

저당권자인 진희는 다음과 같은 방법으로 돈을 받을 수 있습니다.

1. 압류 및 추심명령: 법원에 철수의 전세금반환채권에 대한 압류 및 추심명령을 신청합니다. 이 명령을 받으면 진희는 영희에게 직접 전세금을 청구할 수 있습니다.

2. 전부명령: 법원에 철수의 전세금반환채권을 자신에게 이전해달라는 전부명령을 신청합니다. 이 명령이 확정되면 진희가 전세금반환채권의 주인이 되어 영희에게 직접 전세금을 청구할 수 있습니다.

3. 배당요구: 만약 다른 채권자가 철수의 재산에 대해 강제집행을 진행하는 경우, 진희는 그 절차에 참여하여 전세금에서 자신의 몫을 배당받을 수 있습니다. 이는 '물상대위권' 행사의 한 형태입니다. 쉽게 말해, 저당권이 설정된 전세권이 소멸했더라도, 저당권자는 전세금반환채권에 대해 마치 자신에게 저당권이 설정된 것처럼 권리를 행사할 수 있다는 의미입니다.

관련 판례

대법원은 "전세권을 목적으로 한 저당권이 설정된 경우, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 저당권자는 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 물상대위권을 행사하여 전세금의 지급을 구하여야 한다."라고 판시했습니다(대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결).

결론

전세권에 저당권이 설정된 경우, 전세 계약이 끝나더라도 저당권자는 전세금반환채권을 통해 자신의 돈을 돌려받을 수 있습니다. 다만, 관련 법적 절차를 정확히 이해하고 진행해야 원하는 결과를 얻을 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.