전세권 저당 잡혔을 때, 집주인도 세입자에게 돈 받을 권리 주장할 수 있을까?

전세 살다 보면 집주인과 이런저런 문제로 다툼이 생길 수 있습니다. 예를 들어 집에 하자가 있어 수리비를 썼다거나, 집주인이 약속한 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 경우 등이죠. 그런데 세입자가 전세금으로 대출을 받았고, 그 대출의 담보로 전세권에 저당이 잡혀있다면 어떨까요? 이런 경우 집주인은 세입자에게 돈을 받을 권리를 주장할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

세입자 A는 집주인 B의 집에 전세로 살면서 은행에서 대출을 받았습니다. A는 대출 담보로 전세권에 저당권을 설정해주었죠. 그런데 A가 B에게 돈을 빌려준 적이 있었는데, 전세 계약이 끝나고 B가 전세금을 돌려줘야 할 때 A는 B에게 빌려준 돈을 빼고 돌려달라고 주장했습니다 (상계). 은행은 A의 전세금반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받아 전세금을 받으려고 했습니다. 과연 B는 A에게 빌려준 돈을 빼고 은행에 전세금을 돌려줄 수 있을까요?

법원의 판단:

법원은 B가 A에게 빌려준 돈을 빼고 은행에 전세금을 돌려줄 수 있다고 판단했습니다. 일반적으로 전세권에 저당권이 설정된 경우, 전세 계약이 끝나면 저당권자(은행)는 전세금을 직접 받을 권리가 있습니다. 하지만, B가 A에게 돈을 빌려준 시점이 전세권에 저당권이 설정되기 전이고, 빌려준 돈을 돌려받기로 한 날짜가 전세 계약 만료일과 같거나 그 전이라면 B는 A에게 빌려준 돈만큼을 전세금에서 빼고 은행에 줄 수 있다는 것입니다.

핵심 정리:

• 전세권에 저당권이 설정된 경우, 저당권자는 전세 계약 만료 후 전세금을 직접 받을 수 있습니다. (물상대위권 행사)
• 하지만, 집주인이 세입자에게 돈을 빌려준 시점이 저당권 설정 전이고, 돈을 돌려받기로 한 날짜가 전세 계약 만료일과 같거나 그 전이라면, 집주인은 빌려준 돈만큼을 전세금에서 빼고 저당권자에게 줄 수 있습니다. (상계 허용)

관련 법조항 및 판례:

• 민법 제342조 (물상대위) 저당물의 소멸 또는 감소 기타 저당권설정자의 귀책사유로 인하여 저당권의 목적물에 관하여 저당권자에게 발생한 손해는 저당권의 목적물의 가액으로부터 저당권자에게 우선변제하고 그 부족액에 대하여는 저당권설정자에게 보충을 청구할 수 있다.
• 민법 제370조 (타인의 채권의 압류) 채권은 압류할 수 있다.
• 민법 제498조 (상계의 대상) 상계는 당사자 서로가 대등액에 있어서 그 전부를 소멸하게 하는 것이다.
• 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결
• 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결

이 판례는 전세권 저당과 관련된 상계 문제에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 전세 계약 당사자들은 자신의 권리와 의무를 정확히 이해하고, 분쟁 발생 시 적절한 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.