전세 만료 후 돈 못 받았을 때, 내 돈 어떻게 받을까? (채권자대위권 활용법)

전세 계약 만료 후 집주인에게 전세금을 돌려받지 못하는 상황, 정말 막막하죠. 더군다나 집주인에게 돈을 빌려준 채권자가 있다면 상황은 더욱 복잡해집니다. 오늘은 이런 상황에서 내 돈을 어떻게 지킬 수 있는지, 채권자대위권을 중심으로 알아보겠습니다.

사례

세입자 A는 집주인 C와 전세 계약을 맺고 전세권 등기까지 마쳤습니다. 그 후 A는 B에게 돈을 빌렸습니다. A의 전세권 등기 이전에는 C의 집에 다른 권리가 설정되어 있지 않았지만, A의 전세권 등기 후 C의 채권자 D가 근저당권을 설정했습니다. 전세 계약이 끝난 후, C의 채권자 D가 C의 집을 경매에 넘겼습니다. 이때 A에게 돈을 빌려준 B는 어떻게 자신의 돈을 회수할 수 있을까요?

최우선 전세권자의 권리

민사집행법 제91조 제3항과 제4항에 따르면, 다른 권리보다 먼저 설정된 최우선 전세권은 전세권자 스스로 배당요구를 해야 경매로 소멸됩니다. 만약 전세권자가 배당요구를 하지 않으면, 새로운 집주인이 전세 계약을 그대로 이어받아야 합니다. (대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결)

채권자대위권 활용하기

만약 A가 배당요구를 하지 않으면 어떻게 될까요? 다행히 판례는 이러한 상황에서 전세권자의 채권자, 즉 B도 자신의 권리를 행사할 수 있도록 길을 열어주고 있습니다. (대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결)

전세 계약이 종료되면 전세권은 집을 사용할 권리는 사라지고, 전세금을 돌려받을 권리만 남습니다. 이때 B는 채권자대위권을 행사하여 A를 대신해 배당요구를 할 수 있습니다. 또는 전세금반환채권에 대한 압류 및 추심명령을 받아 자신의 이름으로 배당요구를 할 수도 있습니다.

배당요구 시 주의사항

다만, B가 배당요구를 할 때에는 단순히 배당요구만 해서는 안 됩니다. (대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결) 민사집행규칙 제48조 제2항에 따라, 배당요구서에는 배당요구 자격을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.

B는 다음과 같은 서류들을 배당요구 종기까지 제출해야 합니다.

• 채권자대위권 행사 요건을 갖췄다는 증명 서류 혹은 전세금반환채권에 대한 압류 및 추심명령을 받았다는 증명 서류
• 전세 계약이 종료되었다는 증명 서류 (예: 전세 계약서)

전세금 반환 문제는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 하지만 관련 법 조항과 판례를 잘 이해하고, 필요한 절차를 꼼꼼하게 준비한다면 자신의 권리를 지킬 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.