최우선 전세권도 배당요구 해야 소멸? 전세금 돌려받을 채권자의 권리 행사 방법!

전세 계약 기간이 끝났는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 경매까지 진행되는 상황, 겪어보신 적 있으신가요? 특히 내 전세권이 최우선순위인데도 불구하고 전세금을 돌려받기 어려운 상황이라면 더욱 답답하실 겁니다. 오늘은 이런 상황에서 전세금반환채권을 가진 채권자가 어떻게 권리를 행사할 수 있는지, 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

최우선 전세권, 그냥 두면 매수인이 인수?

민사집행법 제91조 제4항에 따르면, 저당권 등 다른 권리보다 앞서는 최우선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 경매로 소멸하지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 즉, 전세권자가 배당요구를 해야만 경매를 통해 전세금을 변제받을 수 있다는 뜻입니다.

전세 계약 종료 후, 채권자도 배당요구 가능!

그런데 만약 전세 계약 기간이 끝났거나 합의로 해지된 경우라면 어떨까요? 이때는 전세권자의 거주 권리는 사라지고, 전세금을 돌려받을 권리만 남게 됩니다. 이런 상황에서는 전세권자 본인뿐 아니라, 전세권자의 채권자도 배당요구를 할 수 있습니다.

어떻게 가능하냐고요? 전세권자에게 돈을 빌려준 채권자는 '채권자대위권'을 행사하거나, 전세금반환채권에 대한 '압류 및 추심명령'을 받아 전세권자를 대신하여 배당요구를 할 수 있습니다. 채권자대위권이란 채무자가 자신의 권리를 행사하지 않아 채권자의 권리가 위험해질 때, 채권자가 채무자를 대신하여 권리를 행사할 수 있는 권리입니다. 압류 및 추심명령은 법원이 채권자에게 채무자의 재산을 압류하고, 그 재산으로부터 직접 채권을 회수할 수 있는 권한을 부여하는 것입니다.

배당요구 시 꼭 필요한 소명자료!

하지만 채권자가 배당요구를 할 때는 단순히 채권계산서만 제출하는 것으로는 부족합니다. 전세 계약이 실제로 종료되었는지, 채권자대위권 행사 요건을 갖추었는지, 압류 및 추심명령을 받았는지 등을 증명하는 서류를 함께 제출해야 합니다. 왜냐하면 법원은 전세 계약의 종료 여부를 직접 조사하지 않기 때문입니다. (민사집행규칙 제48조 제2항 참조) 특히 전세 계약이 법정갱신된 경우, 등기부등본만으로는 실제 계약 종료 여부를 알 수 없으므로 소명자료 제출이 더욱 중요합니다.

대법원 판례 (2014다231318)

이와 관련하여 대법원은 "최선순위 전세권자의 채권자가 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 할 때에는, 전세권이 존속기간 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구 종기까지 제출해야 한다"고 판시했습니다. (민법 제303조 제1항, 제312조 제4항, 제404조, 민사집행법 제88조, 제91조 제3항, 제4항, 제223조, 제229조, 민사집행규칙 제48조 제2항 참조, 대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결, 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결, 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결 참조)

정리하자면, 전세 계약이 종료된 후 전세금을 돌려받지 못한 상황이라면, 전세권자뿐 아니라 채권자도 배당요구를 통해 권리를 행사할 수 있습니다. 다만, 배당요구 시에는 계약 종료 사실 등을 입증하는 소명자료를 반드시 제출해야 한다는 점, 잊지 마세요!