전세 만료 후 전세권 양도, 함정에 빠지지 마세요! 😱

전세 계약, 특히 만료 후 전세권 양도 과정은 생각보다 복잡하고 함정이 많습니다. 자칫 잘못하면 힘들게 모은 전세금을 날릴 수도 있죠. 오늘은 실제 사례를 통해 전세 만료 후 전세권 양도 시 주의해야 할 점을 알아보겠습니다.

사례:

세입자 갑은 집주인 을과 전세 계약을 맺고 전세권 설정등기를 마쳤습니다. 전세 계약 기간이 끝난 후, 을은 병에게 전세권을 양도했습니다. (단순히 전세권 등기에 이전 부기등기만 했을 뿐, 집주인 갑에게는 따로 알리지 않았습니다.) 그런데 을에게 돈을 빌려준 정이 을의 갑에 대한 전세금반환채권을 압류했습니다. 이런 상황에서 병은 정에게 전세권을 양도받았다고 주장하며 대항할 수 있을까요?

안타깝게도 병은 정에게 대항할 수 없습니다. 왜 그럴까요?

전세권은 '용익물권'과 '담보물권'의 성격을 모두 가지고 있습니다. 전세 기간 동안에는 집을 사용할 수 있는 용익물권적 성격이 강하지만, 기간이 만료되면 돈(전세금)을 돌려받을 권리를 보장하는 담보물권적 성격만 남게 됩니다.

기간 만료 후의 전세권은 양도할 수 있습니다. 하지만 중요한 것은 **'확정일자 있는 증서에 의한 통지'**입니다. 판례는 기간 만료 후 전세권을 양도할 때, 단순히 전세권 등기에 이전 부기등기만 하는 것으로는 부족하고, 집주인에게 확정일자 있는 문서로 양도 사실을 통지해야 제3자에게 효력이 있다고 판단했습니다. (대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다48061 판결)

이 사례에서 병은 집주인 갑에게 확정일자 있는 문서로 양도 사실을 알리지 않았습니다. 따라서 병은 정에게 전세권을 양도받았다고 주장할 수 없습니다.

핵심 정리:

• 전세 만료 후 전세권은 양도 가능.
• 단, 집주인에게 확정일자 있는 문서로 양도 사실을 통지해야 제3자에게 대항 가능. (민법 제450조 제2항)
• 단순히 전세권 등기에 이전 부기등기만 하는 것은 불충분.

결론:

전세 만료 후 전세권을 양도할 때는 반드시 집주인에게 확정일자 있는 문서로 통지해야 합니다. 이 절차를 소홀히 하면 낭패를 볼 수 있습니다. 전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약이므로 관련 법률 및 절차를 꼼꼼히 확인하고 진행하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.