전세권 만료 후 양도, 함정에 빠지지 마세요!

전세 계약, 특히 만료 후에는 여러 가지 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘은 전세권 만료 후 양도와 관련된 중요한 판례를 통해 흔히 겪을 수 있는 상황과 주의해야 할 점을 알아보겠습니다.

전세권, 만료 후에도 양도는 가능할까요?

네, 가능합니다. 전세권은 '용익물권'과 '담보물권'의 성격을 동시에 가지고 있습니다. 집을 사용할 수 있는 권리(용익물권)와 전세금을 돌려받을 때까지 집에 대한 권리(담보물권)를 모두 가지고 있는 것이죠. 전세 기간이 끝나면 집을 사용할 권리는 사라지지만, 전세금을 돌려받을 때까지는 담보물권이 유지됩니다. 따라서 기간 만료 후에도 전세금 반환 채권과 함께 전세권을 양도할 수 있습니다. (민법 제303조, 제306조)

그럼, 만료된 전세권을 양도받으면 바로 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

여기서 중요한 함정이 있습니다! 단순히 전세권 양도 계약을 하고 등기에 이전받았다고 해서 바로 집주인에게 전세금을 청구할 수 있는 건 아닙니다. 제3자에게 전세금 반환 채권을 양도받았다는 사실을 확실히 주장하려면 **'확정일자 있는 증서'**에 의한 채권 양도 절차를 꼭 거쳐야 합니다. (민법 제449조, 제450조 제2항)

확정일자가 없으면 어떻게 될까요?

만약 확정일자 없이 전세권만 양도받았다면, 집주인의 다른 채권자가 먼저 전세금을 압류할 경우 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 판례에서도 전세 기간 만료 후 전세권 양도 계약과 등기 이전만으로는 전세금 반환 채권 양도에 대한 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서, 다른 채권자에게 대항할 수 없게 되어 전세금을 돌려받지 못하게 된 사례가 있습니다.

핵심 정리!

• 전세권은 만료 후에도 양도 가능.
• 단, 전세금 반환 채권을 안전하게 양도받으려면 확정일자 필수!
• 확정일자가 없으면 다른 채권자에게 밀릴 수 있음.

전세 계약, 특히 만료 후 양도는 생각보다 복잡한 법적 절차를 필요로 합니다. 전세금을 안전하게 지키기 위해서는 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 위에서 설명한 판례의 관련 법조항은 민법 제303조, 제306조, 제449조, 제450조 제2항입니다.