전세금 올렸는데, 집이 경매에 넘어가면 어떻게 될까요? (증액된 보증금의 운명)

전세 계약 기간 중 집주인이 전세금을 올려주는 데 동의해 줘서 기분 좋게 계약을 갱신했는데, 갑자기 집이 경매에 넘어간다면? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 특히 증액된 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정될 겁니다. 오늘은 이런 곤란한 상황에서 증액된 보증금을 어떻게 지킬 수 있는지 알아보겠습니다.

상황:

세입자 A는 집주인 B와 전세 계약을 맺고 확정일자를 받아 대항력을 갖췄습니다. 그런데 나중에 집주인 B가 은행에서 돈을 빌리면서 집에 저당권이 설정되었고, 그 후 A와 B는 전세금을 올려서 재계약을 했습니다. 불행히도 B가 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔고, C가 낙찰받았습니다. 이 경우, A는 증액된 전세금까지 C에게 주장할 수 있을까요?

안타깝지만, 증액된 전세금은 보호받기 어렵습니다.

대법원은 이와 같은 상황에서 증액된 전세금은 경매 낙찰자에게 주장하기 어렵다고 판단했습니다. 왜냐하면, 전세금 증액 합의는 저당권이 설정된 이후에 이루어졌기 때문에, 이미 집에 대한 권리를 가지고 있던 저당권자(은행)의 이익을 해칠 수 있기 때문입니다.

쉽게 말해, 은행은 집에 저당권을 설정할 당시, 'A의 기존 전세금'만큼은 나중에 경매로 넘어가더라도 돌려줘야 한다는 것을 알고 있었습니다. 하지만 '증액된 전세금'에 대해서는 알지 못했고, 따라서 이 부분까지 책임질 의무는 없습니다. 낙찰자 C 역시 은행의 권리를 이어받았기 때문에, 증액된 전세금을 A에게 돌려줄 의무는 없습니다.

그럼, 얼마까지 돌려받을 수 있을까요?

A는 저당권 설정 이전의 원래 전세금까지만 C에게 주장할 수 있습니다. 즉, 증액된 부분은 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. C가 집을 비워주지 않으면, A는 원래 전세금을 돌려받을 때까지 집에 계속 살 수 있습니다.

핵심 정리

• 대항력을 갖춘 후 저당권 설정 전의 전세금은 보호받습니다.
• 저당권 설정 후 증액된 전세금은 낙찰자에게 주장하기 어렵습니다.
• (관련 판례: 대법원 2010.05.13. 선고 2010다12753 판결)

전세 계약, 특히 갱신 시에는 집에 저당권이 설정되어 있는지 꼼꼼히 확인하고, 증액된 전세금에 대한 위험을 충분히 인지해야 합니다. 전세금을 안전하게 지키기 위해서는 등기부등본 확인은 필수라는 점, 잊지 마세요!