전세 보증금 올렸는데, 집이 경매에 넘어갔어요! 😱 증액된 보증금은 어떻게 되나요?

전세 살면서 보증금을 올려준 경험, 다들 한 번쯤 있으시죠? 그런데 갑자기 집이 경매에 넘어가면 증액된 보증금은 어떻게 될까요? 생각만 해도 아찔한 상황인데요, 오늘은 이런 걱정을 덜어드릴 중요한 정보를 알려드리겠습니다!

사례를 통해 알아보기

A씨는 4,500만원에 전세 계약을 맺고 전입신고까지 완료했습니다. 1년 후, 집주인 B씨와 합의하여 보증금을 500만원 올려주었고, 얼마 후 다시 300만원을 추가로 인상해 총 5,300만원이 되었습니다. 그런데 문제는 두 번째 증액(300만원) 직전에 B씨가 집에 근저당권을 설정했고, 결국 경매로 넘어가 C씨가 낙찰받았다는 것입니다. C씨는 A씨에게 처음 계약했던 4,500만원만 주고 집을 비워달라고 합니다. A씨는 증액된 800만원은 받을 수 없을까요?

핵심은 '대항력'과 '우선변제권'

여기서 중요한 개념은 '대항력'과 '우선변제권'입니다.

• 대항력: 전입신고와 주택의 인도(실제 거주)를 마치면 다음 날부터 제3자(예: 경매 낙찰자)에게 내 전세권을 주장할 수 있는 힘입니다. (주택임대차보호법 제3조) 즉, 경매로 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존 계약 내용을 주장할 수 있다는 뜻이죠.

• 우선변제권: 전세 계약서에 확정일자를 받으면 경매 시 배당 순위에서 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 권리입니다. (주택임대차보호법 제3조의2)

증액된 보증금, 모두 보호받을 수 있을까?

안타깝게도 증액된 보증금 전부를 보호받을 수는 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 근저당권 설정 이후 증액된 보증금은 경매 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. (대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결)

A씨의 경우, 첫 번째 증액(500만원)은 근저당권 설정 전에 이루어졌으므로 대항력이 인정되어 5,000만원까지는 C씨에게 주장할 수 있습니다. 확정일자를 받았다면 우선변제권도 행사할 수 있습니다.

그러나 두 번째 증액(300만원)은 근저당권 설정 이후에 이루어졌기 때문에 C씨에게는 효력이 없습니다. 따라서 A씨는 300만원은 기존 집주인 B씨에게 직접 청구해야 합니다.

결론

전세 계약 중 보증금을 증액할 때는 집에 근저당권이 설정되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 근저당권 설정 이후 증액된 보증금은 경매 낙찰자에게 보호받지 못할 수 있기 때문입니다. 안전한 전세 생활을 위해 꼭 기억해두세요!