전세 보증금 올렸는데, 집이 경매에 넘어가면? 😱 증액된 보증금은 어떻게 되나요?

전세 살면서 가장 두려운 상황 중 하나, 바로 집이 경매로 넘어가는 거죠. 더군다나 보증금까지 올린 상황이라면? 생각만 해도 아찔합니다. 오늘은 보증금을 올린 후 집이 경매에 넘어갈 경우, 증액된 보증금을 어떻게 보호받을 수 있는지 알아보겠습니다.

사례: 저는 2,100만원에 전세 계약을 하고 집에 살고 있었습니다. 그런데 계약 후 집에 저당권이 설정되었고, 그 이후 집주인과 합의하여 보증금을 300만원 올려 총 2,400만원이 되었습니다. 만약 이 집이 경매에 넘어간다면, 증액된 300만원도 보호받을 수 있을까요?

안타깝지만, 증액된 보증금 300만원에 대해서는 저당권자보다 우선적으로 보호받기 어렵습니다.

왜 그럴까요? 이해를 돕기 위해 전세 계약과 저당권 설정 시점을 나눠서 생각해 볼게요.

1. 처음 계약한 2,100만원: 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 상태라면, 저당권 설정일보다 앞서므로 저당권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의2)

2. 증액된 300만원: 저당권 설정 이후에 증액된 보증금은 저당권자에게 효력을 주장하기 어렵습니다. 쉽게 말해, 집주인은 이미 저당권이 설정된 집을 담보로 추가 대출을 받은 것과 같은 상황이기 때문에, 증액된 보증금에 대해서는 저당권자에게 책임을 물을 수 없는 거죠.

대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다 (대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결). 즉, 증액 전 보증금(2,100만원)에 대해서는 저당권자보다 우선변제권을 주장할 수 있지만, 증액 후 보증금(300만원)에 대해서는 저당권자에게 대항할 수 없습니다.

결론적으로, 전세 계약 후 집에 저당권이 설정되었다면 보증금을 증액하는 것은 매우 신중해야 합니다. 증액된 보증금은 경매 시 보호받지 못할 가능성이 높기 때문입니다. 전세 계약, 특히 보증금 증액 시에는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.