전세금 올렸는데 집이 경매에 넘어갔어요! 😱 증액된 보증금은 어떻게 되나요?

전세 살다 보면 임대인이 보증금을 올려달라고 하는 경우가 있죠. 그런데 보증금을 올려주고 나서 집이 경매에 넘어가면 어떻게 될까요? 특히 이미 집에 다른 사람의 저당권이 설정되어 있는 상태였다면, 증액된 보증금까지 보호받을 수 있을지 걱정되실 겁니다. 오늘은 이런 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

세입자 甲씨는 전세로 살고 있는 집에 집주인 乙씨의 채권자 丙씨의 저당권이 설정된 이후에 乙씨와 전세금을 올리기로 합의하고 증액된 금액을 乙씨에게 지급했습니다. 그런데 이 집이 경매로 넘어가 丙씨가 낙찰받게 되었습니다. 甲씨는 丙씨에게 증액된 보증금까지 포함한 전체 보증금을 돌려받기 전까지는 집을 비워줄 수 없다고 주장하고 싶습니다. 과연 법적으로 가능할까요?

안타깝게도, 증액된 보증금은 보호받기 어렵습니다.

대법원 판례에 따르면, 저당권 설정 이전에 대항력을 갖춘 세입자라도, 저당권 설정 이후에 증액된 보증금은 저당권자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 丙씨는 甲씨에게 증액 전 보증금만 돌려주면 집을 비워달라고 요구할 수 있습니다.

왜 그럴까요? 저당권은 돈을 빌려준 사람(저당권자)이 돈을 돌려받지 못하면 저당 잡힌 재산을 팔아서 돈을 회수할 수 있는 권리입니다. 저당권 설정 이후에 임대인과 세입자가 임의로 보증금을 증액하면 저당권자의 이익을 해칠 수 있기 때문에, 저당권자에게는 효력이 없다고 보는 것입니다.

핵심 정리:

• 저당권 설정 전에 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 세입자는 저당권자에게 자신의 보증금을 주장할 수 있습니다.
• 하지만 저당권 설정 이후 증액된 보증금은 저당권자에게 효력이 없습니다. 증액 전 보증금에 대해서만 대항력을 행사할 수 있습니다.
• 이는 체납처분에 의한 압류등기 이후 보증금을 증액한 경우에도 마찬가지입니다.

관련 판례:

• 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결
• 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다12753 판결

전세 계약, 특히 보증금 증액 시에는 저당권 설정 여부 등을 꼼꼼히 확인하여 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.