전세금 올렸는데 집이 경매로 넘어갔어요! 어떡하죠?

전세 살면서 집주인이 바뀌는 경험, 정말 당황스럽죠. 특히 전세금을 올려준 후에 집이 경매로 넘어갔다면 더욱 막막할 겁니다. 오늘은 이런 상황에서 증액된 전세금을 보호받을 수 있는지 알아보겠습니다.

사례: 세입자 A씨는 집주인 B씨와 전세 계약을 맺고 확정일자를 받아 대항력을 갖췄습니다. 그런데 얼마 후 집에 저당권이 설정되었고, A씨는 B씨와 합의하여 전세금을 올려주었습니다. 그런데 B씨가 빚을 갚지 못해 결국 집이 경매로 넘어갔습니다. 이 경우 A씨는 증액된 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

결론: 안타깝게도 A씨는 증액된 전세금을 모두 돌려받기 어렵습니다.

왜 그럴까요?

대법원은 저당권 설정 이전에 대항력을 갖춘 세입자라도, 저당권 설정 이후에 전세금을 올린 경우에는 증액된 부분에 대해서는 저당권자에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. (대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결) 즉, A씨는 처음 계약했던 전세금에 대해서는 보호받을 수 있지만, 증액된 금액은 경매 낙찰자에게 주장할 수 없습니다.

쉽게 말해, 은행은 A씨가 전세금을 올려준 사실을 모르기 때문에 처음 설정된 저당권에 따라 자기 권리를 주장하는 것이죠. A씨와 집주인 B씨 사이의 전세금 증액 합의는 은행에는 아무런 효력이 없습니다.

압류된 경우에도 마찬가지!

만약 저당권이 아니라 세금 체납으로 집이 압류된 경우에도 마찬가지입니다. 압류 이후에 전세금을 올렸다면 증액된 부분은 보호받지 못합니다. (주택임대차보호법 제3조 참조)

결론적으로, 전세금을 올려줄 때는 집에 저당권이나 압류가 설정되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 설정되어 있다면 증액된 전세금을 보호받기 어려울 수 있다는 점을 꼭 기억하세요!