전세권 변경등기, 꼭 알아야 할 모든 것!

전세 살면서 계약 내용이 바뀌는 경우가 종종 있죠? 전세금을 올리거나, 계약 기간을 연장하는 등의 상황 말이에요. 이럴 때 꼭 필요한 것이 바로 전세권 변경등기입니다. 오늘은 전세권 변경등기에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 전세권 변경등기란 무엇일까요?

쉽게 말해, 기존 전세 계약의 내용을 수정하고 이를 등기부에 반영하는 절차입니다. 전세 계약의 중요한 내용이 바뀌었는데 등기를 변경하지 않으면 나중에 문제가 생길 수 있으니 꼭 기억해 두세요! (대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-전세권변경등기신청)

2. 전세권 변경등기, 언제 해야 할까요?

다음과 같은 경우에 전세권 변경등기를 해야 합니다.

• 존속기간 변경: 전세 계약 기간을 연장하거나 단축할 때 (대법원인터넷등기소, 등기 신청안내)
• 전세금 변경: 전세금을 올리거나 내릴 때 (대법원인터넷등기소, 등기 신청안내)
• 전세권 범위 변경: 전세를 놓은 건물의 일부 면적을 변경할 때 (등기선례 6-315, 1999. 8. 24. 제정) - 단, 전세권 범위 변경은 목적물의 동일성이 인정되어야 하며, 건물의 다른 부분으로 변경하는 것은 새로운 전세권 설정등기가 필요합니다. (등기선례 6-321, 2001. 9. 5. 제정)

3. 전세권 변경등기는 누가 신청하나요?

전세권 변경등기는 전세권 설정자(집주인)와 전세권자(세입자)가 공동으로 신청해야 합니다. 등기부등본상으로는 집주인이 등기의무자, 세입자가 등기권리자가 됩니다.

4. 전세권 변경등기는 어떻게 신청하나요?

• 직접 등기소 방문: 신청인 또는 대리인이 등기소에 직접 방문하여 신청서와 필요한 서류를 제출합니다. 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 사무원을 통해 신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제24조제1항)
• 인터넷 등기 신청: 법원행정처장이 지정한 등기 유형에 한하여 인터넷을 통해 신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제24조제1항제2호)

5. 전세권 변경등기 vs 전세권 이전등기, 무엇이 다를까요?

전세권 변경등기는 기존 전세 계약의 내용을 변경하는 것이고, 전세권 이전등기는 전세권 자체를 다른 사람에게 넘기는 것입니다. 예를 들어 전세금이 올랐다면 전세권 변경등기를, 현재 세입자가 다른 사람에게 전세권을 넘겨주고 싶다면 전세권 이전등기를 해야 합니다. (등기선례 6-320, 2001. 8. 23. 제정)

6. 전세권 변경등기에 대한 Q&A

• Q: 전세 계약 기간이 만료되었는데 전세금을 올리고 다시 등기를 하려면 어떻게 해야 하나요?

  • A: 전세 계약 기간이 만료되어도 법정갱신이 되므로 전세권은 유효합니다. 하지만 전세금을 올리고 등기를 변경하려면 존속기간 변경등기를 함께 또는 미리 신청해야 합니다. (등기선례 8-247, 2008. 2. 1. 제정)

• Q: 전세 계약 기간 만료 후 전세금을 올려 변경등기를 할 때 등록면허세는 얼마인가요?

  • A: 전세금 증액에 따른 변경등기는 증액된 금액 × 2/1,000의 등록면허세를 납부해야 합니다. (지방세법 제28조제1항제1호다목, 등기선례 3-1009, 1993. 3. 23. 제정) 단, 존속기간만 변경하는 경우는 건당 3,000원입니다. (지방세법 제28조제1항제1호)

전세권 변경등기, 생각보다 복잡하죠? 하지만 꼼꼼하게 확인하고 진행한다면 문제없이 처리할 수 있습니다. 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.