전세권 설정했는데, 임차인 배당요구하면 전세권은 어떻게 되나요?

전세 살면서 등기까지 하면 더 안전할 것 같아 전세권 설정하는 경우가 많습니다. 그런데 만약 집이 경매에 넘어가서 배당을 받아야 하는 상황이라면, 전세권과 임차인으로서의 권리 사이에서 혼란스러울 수 있습니다. 오늘은 이런 상황에서 전세권이 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

사례:

2010년 6월 27일, 세입자 A씨는 집을 빌리면서 일반적인 임대차계약과 함께 전세권 설정 계약도 맺었습니다. 그리고 7월 4일 전세권 설정 등기를 마치고 입주한 뒤 확정일자를 받고, 7월 7일 전입신고까지 완료했습니다. 만약 이 집이 경매에 넘어가 A씨가 임차인 자격으로 배당을 요구하면, 전세권자로서도 배당요구를 한 것으로 간주될까요?

결론:

아닙니다. 임차인으로서 배당요구를 했다고 해서 자동으로 전세권자로서의 배당요구로 간주되지 않습니다. 즉, 별도로 전세권자로서 배당요구를 하지 않으면 전세권은 유지됩니다.

이유:

법원은 임차인으로서의 권리와 전세권자로서의 권리는 서로 별개의 권리라고 판단합니다.

• 민사집행법 제91조 제3항: 전세권이 저당권 등에 밀리는 경우(대항력이 없는 경우)에는 경매로 소멸합니다.
• 민사집행법 제91조 제4항: 전세권이 저당권 등보다 앞서는 경우(대항력이 있는 경우), 전세권자의 배당요구가 있으면 경매로 소멸하고, 배당요구가 없으면 낙찰자가 전세권을 인수합니다.

이 법 조항들을 보면, 최선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 해야만 소멸합니다. 반대로 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 전세권을 인수해야 하죠.

A씨의 경우처럼 임차인이면서 동시에 전세권자인 경우, 임차인으로서 배당요구를 했다고 해서 전세권까지 소멸되는 것은 아닙니다. 전세권은 그대로 유지되며, 새로운 집주인(경매 낙찰자)에게 인수됩니다.

(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결)

핵심:

전세권 설정과 임차인 등록은 별개의 권리입니다. 경매 상황에서 어떤 권리로 배당을 받을지 신중하게 선택해야 합니다. 전세권과 임차인의 권리 모두 배당요구를 할 수 있지만, 각각의 장단점을 고려하여 유리한 쪽을 선택하는 것이 중요합니다. 전문가와 상담하여 본인에게 가장 유리한 방법을 찾는 것이 좋습니다.