전세금 못 받았는데 집 비워줘야 하나요? 배당이의 소송과 명도 거부

전세 계약이 끝났는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 곤란한 상황, 누구나 한 번쯤은 걱정해봤을 문제입니다. 특히 집이 경매로 넘어가는 경우, 더욱 복잡한 상황에 놓이게 되죠. 오늘은 전세금을 못 받은 임차인이 경매 매수인의 명도 요구를 거부할 수 있는지에 대한 판례를 바탕으로, 쉽고 자세하게 설명드리겠습니다.

사례:

세입자 갑은 집주인 을 소유의 주택에 전세로 살면서, 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보했습니다. 그런데 집주인 을의 사정으로 집이 경매에 넘어가 병이라는 사람이 낙찰받았습니다. 병은 낙찰대금도 모두 냈습니다. 문제는 갑이 전세금을 돌려받기 전에, 집주인 을에게 돈을 빌려줬던 다른 채권자 정이 갑에게 배당될 전세금에 대해 이의를 제기하면서 소송이 시작된 것입니다. 그런데 낙찰자 병은 갑에게 집을 비워달라고 요구하고 있습니다. 이런 경우, 갑은 전세금을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 될까요?

정답: 네, 비워주지 않아도 됩니다.

대법원 판례에 따르면, 전세금을 돌려받지 못한 세입자는 경매 낙찰자에게 집을 비워주지 않을 권리가 있습니다. 갑처럼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 세입자는 경매 절차에서 전세금을 배당받도록 신청할 수 있습니다. 하지만 다른 채권자의 이의 제기로 소송이 진행 중이라면, 전세금을 완전히 돌려받을 때까지, 즉 배당표가 확정될 때까지는 집을 비워주지 않아도 됩니다. 낙찰자가 집을 비워달라고 요구하더라도 배당이의 소송 결과가 나올 때까지는 거부할 수 있다는 뜻입니다.

법적 근거:

• 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
• 주택임대차보호법 제3조의2 (우선변제권) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
• 주택임대차보호법 제4조 (임차주택의 양도 등) 임대주택이 양도된 경우에는 그 양수인은 임대인의 지위를 승계한다.
• 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결, 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결 : 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 배당요구를 했더라도, 배당이의 소송 등으로 배당표가 확정되지 않은 경우, 임차인은 배당표 확정 시까지 명도를 거부할 수 있다.

결론:

전세금을 돌려받지 못한 상황에서 집이 경매로 넘어가는 것은 매우 힘든 일입니다. 하지만 법은 세입자의 권리를 보호하기 위한 장치를 마련해두고 있습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 세입자라면 배당이의 소송 결과가 나오기 전까지는 낙찰자의 명도 요구를 거부하고, 정당하게 자신의 권리를 주장할 수 있다는 점을 기억하세요.