전세보증금 낮췄는데… 소액임차인 보호, 받을 수 있을까요?

전세 계약, 특히 근저당 설정된 집에 들어갈 땐 신경 써야 할 게 한두 가지가 아닙니다. 최악의 경우, 집이 경매에 넘어가면 내 보증금은 어떻게 되는지 걱정되죠. 특히 '소액임차인'으로 보호받을 수 있는지가 중요한데요, 오늘은 보증금을 낮춰서 계약한 경우에도 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 알아보겠습니다.

사례:

처음엔 집주인이 근저당을 말소해주는 조건으로 전세 계약을 했습니다. 그런데 집주인이 계약금과 중도금을 받고도 근저당을 갚지 않았어요. 결국 근저당은 그대로 두고, 전세보증금을 낮춰서 계약을 다시 했습니다. 이런 경우에도 경매가 진행되면 제 보증금은 보호받을 수 있을까요?

소액임차인 보호, 가능할 수 있습니다!

결론부터 말씀드리면, 보호받을 가능성이 높습니다. 처음 계약 당시에는 보증금이 높아 소액임차인에 해당되지 않았더라도, 나중에 보증금을 낮춰서 소액임차인 요건을 충족했다면 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다.

핵심은 '실제 임대차계약의 주된 목적'입니다. 집을 사용하고 수익하기 위해 계약을 했고, 정당하게 보증금을 낮췄다면 소액임차인으로 인정될 가능성이 큽니다.

다만, 예외적인 경우도 있습니다. 만약 처음부터 소액임차인 지위를 얻기 위해, 즉 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 회수하려는 목적으로 보증금을 낮춘 것이라면 보호받지 못할 수 있습니다. 하지만 이 부분은 근저당권자 등이 입증해야 합니다. 단순히 보증금을 낮췄다는 사실만으로는 소액임차인 보호를 거부할 수 없습니다.

관련 판례:

대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결: 처음 임대차계약 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았지만, 새로운 임대차계약으로 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 된 경우, 특별한 사정이 없다면 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 판시했습니다.

주택임대차보호법:

주택임대차보호법은 소액임차인의 범위와 보호 기준을 규정하고 있습니다. 구체적인 보호 금액 및 요건은 지역과 시기에 따라 달라지므로 반드시 최신 정보를 확인해야 합니다.

주의사항:

• 위 내용은 일반적인 설명이며, 개별 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 정확한 법률 상담은 전문가와 상의하시기 바랍니다.

전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약입니다. 꼼꼼하게 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 안전하게 계약하시길 바랍니다.