빚 때문에 집주인과 짜고 보증금 줄였다면? 소액임차인 보호 받을 수 있을까?

전세 사기가 사회적 문제로 떠오르면서 세입자 보호, 특히 소액임차인 보호에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 소액임차인은 전세보증금이 일정 금액 이하인 세입자를 말하는데요, 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있는 권리가 있습니다. 그런데 만약 빚 때문에 집주인과 짜고 보증금을 줄여서 소액임차인이 됐다면 어떨까요? 이번 포스팅에서는 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

소액임차인의 목적은 '주거'

주택임대차보호법은 국민의 주거 안정을 위해 만들어졌습니다(제1조). 소액임차인 보호 제도 역시 세입자의 소중한 보증금을 지켜주기 위한 사회보장적 장치입니다(제8조 제1항). 따라서 법원은 소액임차인 제도의 취지를 고려할 때, 실제로 거주할 목적 없이 단순히 빚을 돌려받기 위해 집주인과 짜고 임대차계약을 맺고 전입신고를 했다면, 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 판단했습니다 (대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결). 즉, 진짜 살 목적이 있어야 소액임차인으로서의 권리를 인정받을 수 있는 것이죠.

보증금 감액, 소액임차인 인정될까?

처음 계약할 때는 보증금이 많아서 소액임차인이 아니었는데, 나중에 집주인과 합의하여 보증금을 줄여 소액임차인 조건을 맞췄다면 어떨까요? 법원은 실제로 살 목적으로 계약했다면, 처음에는 소액임차인이 아니었더라도 나중에 정당하게 보증금을 줄여 소액임차인이 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 판단했습니다. 단, 집주인과 짜고 거짓으로 보증금을 줄인 것처럼 꾸민 경우(통정허위표시)는 보호받을 수 없습니다.

사례 분석:

한 세입자가 집주인의 빚을 대신 갚아주는 조건으로 집을 임차했습니다. 처음에는 보증금이 7천만 원이었는데, 나중에 4천만 원으로 줄여서 계약서를 다시 썼습니다. 그런데 집이 경매에 넘어가게 되자, 법원은 이 세입자를 소액임차인으로 인정했습니다. 비록 처음에는 소액임차인이 아니었지만, 실제로 거주할 목적으로 계약했고, 나중에 집주인과 합의하여 정당하게 보증금을 줄였기 때문입니다.

결론:

소액임차인 보호 제도는 주거 안정을 위한 중요한 장치입니다. 하지만 제도의 취지를 악용하여 빚을 돌려받기 위한 수단으로 사용해서는 안 됩니다. 실제 거주 목적이 있는지, 보증금 감액이 정당한 합의에 의한 것인지가 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 판단하는 중요한 기준이 됩니다.