집주인 동의 없이 전세 준 세입자, 보증금 지킬 수 있을까?

이사를 가야 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 고민인 세입자분들 많으시죠? 특히 집주인이 부도라도 났다면 더욱 막막할 겁니다. 이런 상황에서 집주인 동의 없이 다른 사람에게 전세를 줘서 보증금을 받고 이사를 가는 경우, 기존 세입자는 보증금을 지킬 수 있을까요? 오늘은 관련된 법원 판결을 통해 이 문제를 자세히 살펴보겠습니다.

핵심 쟁점: 임차인(세입자)이 집주인 동의 없이 다른 사람에게 전세를 준 경우에도 세입자의 권리를 인정받을 수 있는지, 즉, 대항력을 유지할 수 있는지가 핵심입니다. 대항력이란, 집이 경매로 넘어가더라도 세입자가 다른 사람보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

법원의 판단:

법원은 집주인 동의 없이 전세를 줬더라도 세입자가 대항력을 유지할 수 있다고 판단했습니다. (대법원 2006. 2. 24. 선고 2005다73766 판결)

다만, 몇 가지 조건이 있습니다.

1. 간접점유 인정: 세입자가 직접 살지 않더라도, 다른 사람(전차인)을 통해 집을 점유하는 '간접점유'도 인정됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조) 즉, 전차인이 집에 살고 주민등록을 마치면 세입자는 간접점유를 통해 대항력을 유지할 수 있습니다.

2. 배신적 행위가 아닐 것: 집주인 동의 없이 전세를 주는 것은 집주인에 대한 배신행위가 될 수 있습니다. (민법 제629조) 하지만, 집주인이 부도가 나서 연락이 두절되는 등 집주인에게 피해를 주지 않는 특별한 사정이 있다면 배신행위로 보지 않습니다. 이 판결에서처럼, 집주인이 부도로 연락이 두절된 상황에서 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 세입자의 전대는 정당한 사유로 인정되었습니다.

3. 전차인의 주민등록: 전차인이 집을 인도받고 주민등록을 마쳐야 세입자의 대항력이 유지됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조, 제629조)

사례 요약:

이 사건에서 원고(세입자)는 집주인이 부도가 나 보증금을 돌려받지 못한 채 집에 살다가, 생업 때문에 이사를 가야 했습니다. 집주인과 연락이 되지 않자 다른 사람에게 전세를 주고 이사를 갔고, 전차인은 주민등록을 마쳤습니다. 법원은 이러한 원고의 전대행위는 집주인에 대한 배신행위가 아니라고 판단했고, 전차인의 주민등록으로 원고의 대항력이 유지된다고 보았습니다.

결론:

집주인 동의 없이 전세를 주는 것은 위험할 수 있지만, 집주인의 부도 등 특별한 사정이 있다면 세입자의 대항력을 인정받을 수 있습니다. 중요한 것은 전차인이 집을 인도받고 주민등록을 마치는 것입니다. 자세한 내용은 관련 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.