집주인과 땅주인이 달라졌어요! 전세금, 돌려받을 수 있을까요?

전세 살고 있는 집의 주인은 그대로인데, 땅 주인이 바뀌었다면? 이런 상황에서 이사할 때 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정되시죠? 결론부터 말씀드리면, 네, 돌려받을 수 있습니다!

집(주택)과 땅(대지)의 소유주가 다르더라도, 세입자는 법적으로 보호받을 권리가 있습니다. 바로 우선변제권 덕분인데요, 좀 더 자세히 알아볼까요?

우선변제권이란?

쉽게 말해, 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이 권리는 집뿐 아니라 땅에도 적용됩니다. 즉, 땅 주인이 바뀌었더라도 세입자는 땅이 팔렸을 때 그 돈에서 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.

법적인 근거는 무엇일까요?

• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 대항요건(전입신고 + 점유)과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 시 주택과 대지의 경매 대금에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

• 주택임대차보호법 제8조: 소액보증금에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이 소액보증금의 범위는 주택과 대지를 포함한 가액의 절반 범위 안에서 정해집니다.

땅 주인이 바뀌어도 우선변제권이 유지되는 이유?

대법원은 전세 계약 당시 집과 땅의 소유자가 같았다면, 이후 땅 주인이 바뀌더라도 세입자의 우선변제권은 그대로 유지된다고 판결했습니다 (대법원 2007.6.21, 선고, 2004다26133, 전원합의체 판결). 이는 우선변제권이 법으로 정해진 담보물권의 성격을 갖기 때문입니다. 즉, 전세 계약 당시의 상황을 기준으로 세입자를 보호하는 것이죠.

결론

집주인과 땅주인이 달라졌더라도, 대항요건과 확정일자만 갖추었다면 전세금을 떼일 걱정은 크게 하지 않으셔도 됩니다. 법은 세입자의 권리를 보호하고 있으니까요! 하지만 혹시 모를 상황에 대비하여 전세보증보험 가입 등 추가적인 안전장치를 마련하는 것도 좋은 방법입니다.