전세 살면서 고장난 부분을 직접 수리한 경험, 다들 한 번쯤 있으시죠? 보통은 집주인에게 수리비를 청구하지만, 만뜻 집이 팔렸다면?! 내 돈으로 고친 수리비는 누구에게 받아야 할까요? 생각보다 복잡한 이 문제, 지금 바로 쉽게 풀어드립니다!
핵심은 "대항력"
내 전세 계약이 새 집주인에게도 효력이 있는지, 즉 "대항력"이 있는지가 가장 중요합니다. 대항력은 전입신고 + 확정일자를 받으면 생깁니다.
1. 대항력 👍 있다면?
전입신고와 확정일자를 모두 갖춰 대항력을 확보했다면, 새 집주인이 이전 집주인의 권리와 의무를 모두 이어받습니다 (주택임대차보호법 제3조 제4항). 쉽게 말해, 새 집주인이 이전 집주인 자리를 대신하는 거죠! 따라서 수리비는 새 집주인에게 청구하면 됩니다 (민법 제626조).
2. 대항력 👎 없다면?
전입신고나 확정일자를 놓쳤다면? 안타깝지만 새 집주인에게는 수리비를 청구할 수 없습니다. 수리비는 이전 집주인에게 청구해야 합니다.
"새 집주인에게 아예 청구할 방법은 없나요?"
간혹 "새 집주인이 이득을 봤으니 부당이득반환 청구를 해야 하는 것 아닌가?" 생각하시는 분들도 계실 겁니다. 관련 법 조항으로 민법 제203조 (점유자의 필요비상환청구권) 가 있는데, 이 조항은 '권원 없이' 남의 물건을 점유한 사람에게 적용됩니다. 전세 계약이 있는 임차인은 '권원을 가지고' 집을 점유하고 있기 때문에 이 조항을 적용할 수 없다는 것이 대법원의 판례입니다 (대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64751 판결). 따라서 새 집주인에게 민법 제203조를 근거로 수리비를 청구하는 것은 어렵습니다.
결론
전세집 수리 후 집이 팔렸을 때 수리비를 누구에게 청구해야 하는지는 "대항력" 유무에 따라 달라집니다. 대항력이 있다면 새 집주인에게, 없다면 이전 집주인에게 청구해야 합니다. 전세 계약 시 대항력 확보의 중요성, 다시 한번 잊지 마세요!
상담사례
전대차 상황에서 발생한 수리비는 전차인이 임차인에게, 임차인이 임대인에게 청구해야 하며, 전차인은 임대인에게 직접 청구할 수 없다.
민사판례
집주인이 바뀌면 새 집주인이 기존 임대차 계약의 권리와 의무를 자동으로 승계합니다. 하지만 세입자가 원하지 않으면, 집이 팔린 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해서 기존 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이 판례는 세입자가 이의를 제기한 것으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점입니다.
민사판례
집을 산 사람이 계약을 해지해서 원래 주인이 집을 잃게 되더라도, 그 전에 제대로 된 절차를 밟아 세 들어 살던 세입자는 새 주인에게 계속 살 권리를 주장할 수 있고, 새 주인은 전 주인이 돌려줘야 할 보증금도 돌려줄 책임이 있다.
민사판례
대항력 있는 세입자의 전세금반환채권에 대해 압류 및 전부명령이 확정된 후 집주인이 집을 팔면, 원래 집주인은 전세금을 돌려줄 책임에서 벗어난다.
민사판례
세입자가 대항력을 갖춘 임대주택이 새 주인에게 넘어가면, 원래 집주인의 보증금 반환 의무는 사라지고 새 주인이 그 의무를 떠안게 됩니다. 즉, 원래 집주인은 더 이상 보증금을 돌려줄 책임이 없습니다.
상담사례
전세 계약 종료 후 집이 팔렸다면 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있지만, 원치 않으면 집 매매 사실 인지 후 상당한 기간 내 이의를 제기하고 기존 집주인에게 청구 가능하다.