부동산을 증여받았는데, 바로 그날 근저당이 설정되었다면 증여세는 어떻게 계산해야 할까요? 생각보다 복잡한 문제인데, 최근 대법원 판례를 통해 명확해진 부분이 있어 소개해 드리려고 합니다.
사례 소개
원고는 소외 2로부터 부동산의 절반 지분을 증여받기로 계약했습니다. 그리고 증여받기로 한 지분을 소외 1에게 매도하는 계약을 체결했습니다. 증여와 매매 계약 이후, 실제 등기는 하루에 모두 이뤄졌습니다. 즉, 소외 2에서 원고에게 증여를 원인으로 소유권 이전 등기가 된 후, 바로 원고에서 소외 1에게 매매를 원인으로 소유권 이전 등기가 진행된 것이죠. 그런데 바로 그날, 소외 1은 은행에서 대출을 받으면서 해당 부동산을 담보로 근저당을 설정했습니다.
이 경우 증여세는 어떻게 계산해야 할까요? 쟁점은 증여받은 날 바로 근저당이 설정되었다는 점입니다. 증여세는 증여 당시의 시가를 기준으로 계산하는 것이 원칙인데, 근저당 설정이 시가 판단에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
관련 법 조항
대법원의 판단
대법원은 증여받은 날 같은 날 근저당이 설정되었다면, 특별한 사정이 없는 한 이는 "저당권이 설정된 재산"에 해당한다고 판결했습니다. 즉, 근저당 설정일이 증여일과 같더라도, 근저당권이 설정된 재산에 대한 증여세 평가 규정을 적용해야 한다는 것입니다. 따라서 증여받은 부동산의 가치 평가는 시가와 근저당 설정된 채권액 중 큰 금액으로 계산해야 합니다. 공동근저당의 경우에는 각 부동산의 가액 비율만큼 안분하여 계산합니다.
핵심 정리
증여받은 부동산에 같은 날 근저당이 설정되었다면, 근저당이 설정된 재산에 대한 증여세 평가 규정을 적용해야 합니다. 즉, 시가와 근저당 설정된 채권액 중 큰 금액으로 증여세를 계산해야 한다는 의미입니다. 이 판례는 증여세 계산에 있어 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 부동산 증여를 계획하고 있다면 이 점을 꼭 유의하시기 바랍니다.
세무판례
증여받은 재산에 증여등기 직전 근저당이 말소되었더라도, 증여세 계산 시에는 근저당이 설정된 재산으로 간주하여 근저당 설정 금액을 재산 가치로 평가해야 한다.
세무판례
증여받은 부동산에 여러 개의 근저당권이 설정되어 있을 경우, 모든 근저당권의 채권최고액을 합한 금액을 증여받은 재산의 가치로 평가합니다.
세무판례
증여받은 부동산에 설정된 근저당권이 증여 직전에 말소되었다 하더라도, 상속세 계산 시 해당 근저당권을 고려하여 부동산 가액을 산정해야 한다. 또한, 근저당권의 채권최고액이 부동산 실제 가액보다 크다고 주장하려면, 그 사실을 주장하는 사람이 입증해야 한다.
세무판례
증여받은 재산이 아닌 다른 사람의 지분에 설정된 근저당권은 증여받은 재산의 가치를 평가할 때 고려하지 않는다.
세무판례
남편이 아내에게서 빚이 있는 부동산을 증여받을 때, 그 빚을 증여받은 재산 가치에서 빼주는지(공제하는지)에 대한 판례입니다. 결론은 특별한 사정이 없다면 공제되지 않습니다.
세무판례
빚이 있는 부동산을 증여받을 때, 그 빚 때문에 나중에 부동산을 뺏길 가능성이 확실하지 않다면 증여세 계산 시 빚을 빼주지 않는다.