증여받은 재산에 근저당 싹 갚고 소유권 넘겨받았는데… 증여세는 왜 이렇게 많이 나왔을까?

부동산을 증여받을 때, 만약 그 재산에 근저당이 설정되어 있다면 증여세 계산은 어떻게 될까요? 특히 근저당을 증여받기 직전에 모두 갚았다면, 근저당 설정 금액은 증여세 계산에 영향을 미치지 않을까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판례를 바탕으로 증여세 계산 방식에 대해 알아보겠습니다.

근저당 설정된 재산의 증여세 계산

일반적으로 재산을 증여받으면 해당 재산의 시가를 기준으로 증여세를 계산합니다. 하지만 증여받은 재산에 근저당이 설정되어 있는 경우, 옛 상속세법(1990.12.31. 법률 제4283호로 개정되기 전의 것) 제9조 제4항과 같은 법 시행령 제5조의2 제3호에 따라 **"근저당권이 설정된 재산의 가액은 시가와 채권최고액 중 큰 금액으로 한다"**고 규정하고 있었습니다.

왜 이런 규정이 있었을까요? 법원은 근저당권의 채권최고액은 보통 해당 재산의 실제 가치 범위 내에서 결정되기 때문에, 만약 채권최고액이 시가보다 크다면 채권최고액을 실제 가치로 보는 것이 합리적이라고 판단했습니다.

증여 직전 근저당 말소… 그래도 증여세는 그대로?

그렇다면 증여받기 직전에 근저당을 모두 갚았다면 어떻게 될까요? 이번 사례에서는 증여재산에 근저당권이 설정되어 있었지만, 증여로 인한 소유권 이전 등기 바로 전날에 근저당권이 말소되었습니다. 원고는 근저당이 말소되었으니 시가를 기준으로 증여세를 계산해야 한다고 주장했습니다.

하지만 법원은 달랐습니다. 법원은 특별한 사정이 없는 한, 증여 직전에 말소된 근저당의 채권최고액도 증여 당시의 실제 재산가액을 반영하는 최소한의 기준이 될 수 있다고 보았습니다. 따라서 근저당 말소 직후에 증여가 이루어졌다면, 근저당권이 설정된 재산으로 보고 채권최고액과 시가 중 큰 금액을 기준으로 증여세를 계산해야 한다고 판결했습니다. (대법원 1990.3.27. 선고 89누7481 판결, 대법원 1987.7.21. 선고 87누354 판결 참조)

결론

증여받은 재산에 근저당이 설정되어 있었다면, 설령 증여 직전에 근저당을 모두 상환했더라도 증여세 계산 시 근저당 설정 금액이 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 증여를 계획하고 있다면 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 전문가와 상담하여 증여세를 정확하게 계산하는 것이 중요합니다.