집 구하려다 봉변?! 계약금 냈는데 집주인이 계약 파기한다면?

이사 철만 되면 전·월세 구하기가 하늘의 별 따기죠. 힘들게 집을 구하고 계약금까지 냈는데 갑자기 집주인이 마음을 바꿔 계약을 파기한다면 어떻게 해야 할까요? 생각만 해도 아찔한 상황, 법적으로 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

상황: 힘겹게 집을 구한 세입자 A씨. 집주인 B씨와 임대차계약을 맺고 계약금을 지급했습니다. 그런데 갑자기 B씨가 개인적인 사정으로 계약을 해제하고 싶다고 합니다. A씨는 어떻게 해야 할까요?

해결책: 이런 경우, '계약금'이 중요한 역할을 합니다. 민법 제565조 제1항에 따르면, 계약금을 받은 사람(집주인 B씨)은 받은 계약금의 두 배를 돌려주고, 계약금을 준 사람(세입자 A씨)은 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있습니다.

좀 더 쉽게 설명하면,

• 집주인 B씨가 계약을 파기하려면: A씨에게 받은 계약금의 두 배를 돌려줘야 합니다. 예를 들어 계약금이 1,000만원이라면 2,000만원을 A씨에게 줘야 계약을 해제할 수 있는 것이죠.
• 세입자 A씨가 계약을 파기하려면: 이미 낸 계약금은 돌려받지 못하고 계약을 해제할 수 있습니다.

하지만! 주의할 점이 있습니다. 만약 '계약의 이행에 착수'한 경우라면, 단순히 계약금을 돌려주거나 포기하는 것만으로는 계약을 해제할 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 중도금을 지급하는 행위 등이 '계약의 이행의 착수'에 해당한다고 봅니다.

따라서,

• A씨가 중도금을 아직 지급하지 않았다면: B씨는 계약금의 두 배를 A씨에게 지급하여 계약을 해제할 수 있습니다. A씨는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
• A씨가 이미 중도금을 지급했다면: B씨는 단순히 계약금의 두 배를 준다고 해서 계약을 해제할 수 없습니다. A씨 또한 계약금을 포기한다고 해서 계약을 해제할 수 없게 됩니다. 이 경우에는 계약 위반에 따른 손해배상 청구 등 다른 법적 절차를 고려해야 합니다.

결론: 계약금과 중도금 지급 여부에 따라 계약 해제 가능성이 달라집니다. 계약 전후로 관련 법 조항을 꼼꼼히 확인하고, 중도금 지급 시점 등 중요한 사항을 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. 분쟁 발생 시에는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.