집 짓고 팔면 무조건 세금 내야 할까? 사업소득세 & 부가가치세 면제 기준 알아보기

내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 직접 집을 짓는 분들도 계실 텐데요. 집을 짓고 판매하면 무조건 세금을 내야 할까요? 오늘은 주택 신축 및 양도와 관련된 사업소득세와 부가가치세 면제 기준에 대한 법원 판례를 바탕으로 알아보겠습니다.

1. 집 짓고 팔면 건설업? 사업소득세 내야 하나?

판례에서는 주택 신축 후 판매 행위가 사업소득세 부과 대상인 건설업에 해당하는지 판단할 때, 단순히 건설업 면허 유무가 아니라 수익을 목적으로 얼마나 계속적이고 반복적으로 건축 및 판매 행위를 했는지가 중요하다고 밝히고 있습니다. (소득세법 제20조 제1항 제5호, 같은 법 시행령 제33조 제2항, 대법원 1994.4.15. 선고 93누22623 판결 참조)

즉, 토지를 분할하여 여러 채의 주택을 짓고 일정 기간에 걸쳐 판매했다면, 이는 수익을 목적으로 한 계속적, 반복적 행위로 볼 수 있어 사업소득세 과세 대상이 될 수 있다는 것입니다.

2. 국민주택이면 부가가치세 면제? 면적이 중요!

과거 조세감면규제법(1993.12.31. 법률 제4666호로 전문 개정되기 전)에서는 '국민주택'을 공급할 경우 부가가치세를 면제해 주었습니다. (구 조세감면규제법 제74조 제1항 제1호) 그런데 이때 '국민주택'의 정의가 중요한 쟁점이었습니다.

판례는 '국민주택' 여부를 판단할 때 주택건설촉진법상의 정의가 아니라, 1호 또는 1세대당 면적이 85㎡ 이하인지를 기준으로 판단해야 한다고 밝혔습니다. (대법원 1993.8.24. 선고 93누7075전원합의체 판결, 1994.3.8. 선고 93누13667 판결 참조) 즉, 국민주택기금 지원 여부와 관계없이 면적 기준만 충족하면 부가가치세가 면제된다는 의미입니다.

더 나아가, 다세대 주택의 경우에도 각 세대가 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조라면, 세대별 면적이 85㎡ 이하인 경우 국민주택으로 보아 부가가치세를 면제해야 한다고 판시했습니다. 이때 중요한 것은 건축물대장상의 등재 여부가 아니라 실제 구조와 용도를 봐야 한다는 점입니다.

또한, 국민주택을 공급할 때 부가가치세 면제 혜택을 받기 위해 반드시 건설업 면허 또는 주택건설촉진법상 등록이 필요한 것은 아니라는 점도 기억해야 합니다.

3. 요약

주택 신축 및 양도 시 사업소득세와 부가가치세 부과 여부는 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 특히 국민주택에 대한 부가가치세 면제 혜택을 받기 위해서는 면적 기준을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 집을 짓고 파는 경우 관련 법규와 판례를 잘 살펴보고, 전문가의 도움을 받아 세금 문제에 미리 대비하는 것이 좋겠습니다.