대리인과 집 계약? 잠깐! 중개사, 제대로 확인했나요?

전세나 월세 계약, 특히 큰돈이 오가는 부동산 계약은 신중 또 신중해야 합니다.  집주인이 직접 계약하는 경우도 있지만, 대리인을 통해 계약하는 경우도 종종 있는데요. 이때,  중개사의 역할이 매우 중요합니다. 대리인과의 계약에서 발생할 수 있는 억울한 피해,  실제 사례를 통해 알아보고 안전하게 계약하는 방법을 함께 살펴보겠습니다.

사례)

철수(甲)는 부동산중개업자 영희(A)를 통해 민수(乙)와 B주택에 대한 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 알고 보니 민수는 B주택의 실제 소유자가 아니었고,  진짜 집주인인 진수(丙)에게서 임대차계약에 대한 어떠한 권한(대리권)도 받지 않은 상태였습니다.  결국 철수는 임차보증금을 돌려받지 못하는 억울한 상황에 처하게 되었습니다.  이 경우, 철수는 중개업자 영희에게도 책임을 물을 수 있을까요?

중개사의 의무

네, 가능합니다. 부동산 중개업자는 단순히 계약을 주선하는 역할을 넘어,  선량한 관리자의 주의 의무를 다해야 합니다. 즉,  계약 당사자들이 안전하게 거래할 수 있도록  꼼꼼하게 확인하고 설명해야 할 책임이 있다는 뜻입니다.

구체적으로, 부동산 중개업자는 다음과 같은 의무를 가집니다.

• 신의와 성실 의무 (구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제29조 제1항):  공정하고 투명하게 중개 업무를 수행해야 합니다.
• 설명 의무 (같은 법 제25조 제1항):  중개대상물의 권리관계 등 중요한 정보를  의뢰인에게 정확하게 설명해야 합니다.  여기에는 당연히  계약 당사자가 진짜 권리자인지 확인하는 것도 포함됩니다.

특히 대리인과 계약할 때는 중개사가 대리권의 존재 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.  대리권이 없으면 계약 자체가 무효가 될 수 있기 때문입니다.  이를 소홀히 하여 의뢰인이 손해를 입으면 중개사도 배상 책임을 져야 합니다.

관련 판례

실제로 대리권 없는 자와 임대차계약을 체결했다가 보증금을 돌려받지 못한 피해자가 중개업자를 상대로 손해배상 소송을 제기하여 승소한 판례가 있습니다 (서울고등법원 2014. 6. 25. 선고 2013나79810 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 참조).  이 판례들은 중개업자가 대리권 유무를 제대로 확인하지 않은 책임을 분명히 하고 있습니다.

안전한 계약을 위한 Tip

• 계약 상대방이 대리인일 경우, 위임장과 인감증명서를 통해 대리권을 꼼꼼하게 확인하세요.
• 등기부등본을 통해 실제 소유자를 확인하고, 계약 상대방과 일치하는지 확인하세요.
• 계약 내용이 복잡하거나 이해하기 어려운 부분은 중개사에게 충분한 설명을 요구하세요.
• 중요한 계약은 전문가(변호사 등)의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

부동산 계약, 특히 대리인이 포함된 경우, 위험을 최소화하기 위해서는  꼼꼼한 확인과 주의가 필요합니다. 중개사의 설명 의무를 숙지하고 적극적으로 활용하여 안전하게 계약을 진행하시기 바랍니다.