찜질방으로 변신한 낡은 상가, 관리비는 누구에게 내야 할까?

오래된 상가 건물, 세월의 흔적을 고스란히 간직한 채 이곳저곳 손을 보기 시작합니다. 그러다 보니 원래 있던 벽이나 칸막이가 사라지고, 예전과는 완전히 다른 모습으로 변신하기도 하죠. 특히나 여러 개의 작은 점포들이 모여 있는 상가의 경우, 리모델링 과정에서 내부 구조가 바뀌는 경우가 흔합니다. 오늘은 이런 상가 건물의 변화 속에서 발생하는 관리비 문제에 대해 알아보겠습니다.

벽이 사라진 상가, 여전히 '집합건물'일까?

'집합건물'이란 1동의 건물 안에 구조상 구분된 여러 개의 부분이 각각 독립된 건물로 사용될 수 있는 건물을 말합니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조). 각각의 점포들은 독립된 소유권의 객체가 되고, 건물 전체의 관리는 '관리단'이라는 단체가 맡게 되죠. 그런데 만약 리모델링으로 일부 점포 사이의 벽이 없어져 독립성이 사라진다면 어떻게 될까요? 이 경우 없어진 벽으로 구분되었던 부분은 더 이상 구분소유권의 객체가 될 수 없고, 해당 부분의 소유자들은 공유자가 됩니다. 하지만! 나머지 구조상 독립성을 유지하고 있는 점포들은 여전히 구분소유권의 객체로 남아있기 때문에, 전체 건물은 여전히 집합건물로서 법의 적용을 받게 됩니다. (대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다16499 판결)

변화된 상가, 관리단은 어떻게 운영될까?

집합건물법에 따르면, 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원으로 관리단이 구성됩니다 (집합건물법 제23조 제1항). 그런데 일부 점포가 공유로 바뀌었다면, 관리단 운영에도 변화가 필요하겠죠?

만약 구분소유권과 공유가 섞여 있는 상가라면, 공유자들은 관리단 회의에서 의결권을 행사할 대표자 1명을 정해야 합니다 (집합건물법 제37조 제2항). 만약 대표자 선정에 대한 합의가 이루어지지 않는다면, 지분의 과반수로 의결권 행사자를 정하거나, 가장 많은 지분을 가진 사람이 대표가 됩니다 (민법 제265조). 이처럼 공유 부분에 대한 의결권 행사 방식을 정하고 나면, 나머지 구분소유자들과 함께 관리단 회의를 통해 상가 관리에 대한 의사결정을 할 수 있습니다.

사례로 보는 상가 관리

실제로 지하 1층부터 지상 5층까지 있는 상가 건물에서, 지하층부터 2층까지의 벽이 철거되어 공유로 바뀌고, 3층부터 5층까지는 기존처럼 구분소유가 유지된 사례가 있었습니다. 이 경우, 3층부터 5층까지의 구분소유자들과 지하층부터 2층까지의 공유자 대표가 함께 관리단을 구성하여 상가를 관리할 수 있습니다. (대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다115220 판결)

결론

상가 건물의 구조가 변경되더라도, 법률에 따라 관리단을 적절하게 구성하고 운영하면 효율적인 관리가 가능합니다. 공유 부분이 생겼을 때 의결권 행사 방식을 명확히 하고, 구분소유자들과의 협력을 통해 건물 관리에 대한 합리적인 의사결정을 하는 것이 중요합니다.