아파트 공용부분 변경, 내 마음대로 할 수 있을까?

안녕하세요. 오늘은 아파트와 같은 집합건물의 공용부분을 변경할 때 발생할 수 있는 법적 문제에 대해 알아보겠습니다. 최근 대법원 판결(2023.10.12. 선고 2023다231028)을 바탕으로, 공용부분 변경과 관련된 중요한 원칙을 살펴보도록 하겠습니다.

사건의 개요

서울 송파구의 한 상가 건물에서 일부 공간을 백화점에 임대하기 위해 벽을 설치하는 공사가 진행되었습니다. 이 공사로 인해 기존 통로의 위치와 형태가 변경되었고, 이에 반대한 한 점포 소유주가 백화점을 상대로 벽 철거 소송을 제기했습니다.

쟁점

핵심 쟁점은 변경된 공용부분(통로)의 원상복구를 요구하는 것이 개별 구분소유자의 권리인지, 아니면 관리단 집회의 결의가 필요한 사안인지였습니다. 즉, 공용부분에 대한 권리 행사가 다른 구분소유자들의 이익과 충돌할 경우 어떤 절차를 거쳐야 하는지가 문제였습니다.

대법원의 판단

대법원은 공용부분에 대한 권리 행사가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면, 이는 개별 구분소유자가 단독으로 할 수 있는 '보존행위'가 아니라 관리단 집회의 결의를 거쳐야 하는 '관리행위'라고 판단했습니다.

• 공유물의 보존행위: 공유물의 멸실, 훼손을 막고 현상을 유지하기 위한 행위 (민법 제265조). 긴급한 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 일반적이기에 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 규정되어 있습니다. 하지만 다른 공유자의 이익과 충돌한다면 보존행위로 볼 수 없습니다. (대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결)

• 집합건물 공용부분 관리: 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 공용부분의 관리는 관리단 집회 결의를 통해 결정해야 합니다. 다만, 보존행위는 예외적으로 각 구분소유자가 할 수 있습니다.

이 사건의 경우, 벽 철거는 백화점에 공간을 임대한 다른 구분소유자들의 이익에 반하기 때문에 관리단 집회의 결의가 필요한 '관리행위'에 해당한다고 보았습니다. 따라서 개별 구분소유자가 단독으로 철거를 요구할 수는 없다고 판결했습니다. (대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결 참조)

결론

아파트 등 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우, 다른 구분소유자들의 이익에 영향을 미칠 수 있다면 관리단 집회의 결의를 거쳐야 합니다. 내 마음대로 공용부분을 변경할 수 있다고 생각하면 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으니 주의가 필요합니다.