택지 분양권, 맘대로 팔 수 있을까? - 택지개발촉진법과 분양권 전매

택지개발촉진법은 주택 건설을 위한 택지 공급을 원활하게 하고 투기를 방지하기 위해 만들어졌습니다. 그런데 택지 분양권을 받기도 전에 팔아버리는 경우, 이 계약은 유효할까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 이 문제를 자세히 살펴보겠습니다.

택지개발촉진법의 전매 제한

택지개발촉진법은 택지를 공급받은 사람이 소유권 이전 등기 전에 택지를 전매하는 것을 원칙적으로 금지하고 있습니다 (구 택지개발촉진법 제19조의2). 다만, 예외적으로 시행령에서 정한 특정한 경우에 한해 시행자(예: 한국토지주택공사)의 동의를 받으면 전매를 허용하고 있습니다. 이러한 예외 사유는 이주대책 대상자, 학교/의료시설 용지 공급, 국가/지자체 등 공공기관, 일정 면적 이상 토지 양도자 등이 해당됩니다 (구 택지개발촉진법 시행령 제13조의3).

분양권 전매 계약의 효력

대법원은 분양계약 전에 시행자의 동의 없이 체결된 분양권 전매 계약은 무효라고 판결했습니다. 왜냐하면 시행령에서 정한 '시행자의 동의'는 택지공급계약이 이미 체결된 것을 전제로 하기 때문입니다. 즉, 아직 택지공급계약도 맺지 않은 상태에서 이루어진 분양권 전매 계약은 시행자의 동의를 받을 수 있는 대상 자체가 아니므로, 애초에 동의 여부를 논할 수도 없다는 것입니다.

판례의 핵심 내용

이번 판례의 핵심은 택지개발촉진법의 목적이 투기 방지 및 실수요자 보호에 있다는 점입니다. 따라서 전매 제한은 택지가 실제 필요한 사람에게 공급될 수 있도록 하기 위한 중요한 장치입니다. 시행자의 동의 절차는 전매의 타당성을 검토하고 투기 가능성을 차단하는 역할을 합니다. 분양계약 전에 이루어진 분양권 전매 계약은 이러한 법의 취지를 완전히 무시하는 행위이므로 무효라는 것이 대법원의 판단입니다.

관련 법 조항 및 판례

• 구 택지개발촉진법 (2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되기 전의 것) 제19조의2, 제31조의2
• 구 택지개발촉진법 시행령 (2011. 8. 30. 대통령령 제23113호로 개정되기 전의 것) 제13조의3
• 대법원 2017. 2. 23. 선고 2016다244336 판결

결론

택지 분양권 전매는 법으로 엄격하게 제한되는 행위입니다. 시행자의 동의 없이 분양계약 전에 이루어진 분양권 전매 계약은 무효이므로, 이러한 계약을 맺을 때는 신중해야 합니다. 택지개발촉진법 및 관련 판례를 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.