택지개발지구 내 땅을 분양받을 권리, 흔히 '택지 분양권'이라고 부르죠. 이 분양권을 갖고 있다면 나중에 정식으로 땅을 분양받을 수 있습니다. 그런데 이 분양권, 함부로 팔면 안 된다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 택지 분양권 전매와 관련된 중요한 판례를 소개해드리겠습니다.
택지 분양권 전매는 원칙적으로 금지!
구 택지개발촉진법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되기 전의 것, 이하 '택지개발촉진법')과 그 시행령은 택지 분양권 전매를 엄격하게 제한하고 있습니다. 택지가 실수요자에게 공급될 수 있도록 하고, 투기 거래를 막기 위해서죠. 소유권 이전 등기 전까지는 원칙적으로 분양받은 땅을 그대로 전매할 수 없습니다. (구 택지개발촉진법 제19조의2, 제31조의2)
예외적인 경우에도 '시행자 동의' 필수!
물론 예외는 있습니다. 구 택지개발촉진법 시행령(2011. 8. 30. 대통령령 제23113호로 개정되기 전의 것) 제13조의3에는 전매 제한의 예외 사유가 나와있는데요. 이주대책 대상자, 학교나 병원 부지 등 특정 시설 용지 공급, 국가나 지자체 등 공공기관에 매각하는 경우 등이 이에 해당합니다. 하지만! 이런 예외적인 경우에도 반드시 '시행자의 동의'를 받아야 합니다. 시행자는 택지 개발을 담당하는 기관으로, 한국토지주택공사(LH)나 지방공사 등이 있습니다.
분양계약 전 전매는 무효!
그렇다면 분양계약 전에 미리 분양권을 팔기로 약속하는 것은 어떨까요? 이번 판례는 이러한 경우의 분양권 매매계약은 무효라고 판단했습니다. 시행자의 동의는 택지공급계약이 체결된 이후에야 가능한데, 계약 전에는 동의 자체가 불가능하기 때문입니다. 따라서 분양계약 전에 맺은 분양권 매매계약은 시행자의 동의를 받을 수 없으므로 무효가 되고, 매도인은 시행자 동의 절차에 협력할 의무도 없습니다.
핵심 정리
택지 분양권을 거래할 때는 관련 법규와 절차를 꼼꼼히 확인하고, 시행자의 동의를 받는 것이 중요합니다. 섣부른 거래는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으니 주의하세요!
관련 법규:
민사판례
택지개발촉진법에 따라 조성된 택지를 공급받기 *전*에 맺은 분양권 매매계약은 시행자의 동의를 받을 수 없으므로 무효입니다. 매도인은 시행자의 동의 절차에 협력할 의무도 없습니다.
민사판례
택지개발촉진법에 따라 조성된 택지는 공급계약 체결 전에 분양권을 사고파는 행위(전매)는 원칙적으로 금지됩니다. 따라서 공급계약 전에 미리 분양권을 팔기로 한 계약은 무효이며, 판매자는 매수자에게 택지공급 관련 절차에 협력할 의무가 없습니다.
민사판례
택지개발촉진법에 따라 조성된 택지를 공급받기 *전*에 맺은 분양권 매매계약은 시행자(예: 한국토지주택공사)의 동의를 받을 수 없으므로 무효입니다. 매도인은 시행자의 동의 절차에 협력할 의무도 없습니다.
민사판례
뉴타운 개발로 아파트 분양권을 받을 예정인 사람(갑)이 분양권 확정 전에 을에게, 을이 다시 병에게 분양권을 팔았는데, 갑이 분양권을 받지 못하게 되어 병이 을에게 계약 해제를 요구한 사건입니다. 법원은 을에게 책임이 있다고 판단하여 병의 계약 해제를 인정했습니다.
민사판례
공공용지 협의양도로 얻은 택지분양권을 다른 사람에게 판 뒤, 그 사람이 또 다른 사람에게 되판 경우, 최초 판매자는 마지막 구매자에게도 소유권 이전등기를 해 줄 의무가 있다.
민사판례
토지거래허가구역 내 토지 매매는 허가 전까지 '유동적 무효' 상태이며, 허가 협력 의무 불이행이나 계약 철회 시 손해배상 약정이 유효합니다. 계약이 확정적으로 무효가 되는 시점은 쌍방이 허가 신청을 하지 않기로 한 때입니다.