택지 초과소유부담금, 언제 면제될까? 건축 불가능한 나대지와 이용·개발의무기간 연장에 대한 이야기

과거 택지 소유에 제한을 두었던 '택지소유상한에관한법률'은 택지를 일정 면적 이상 소유한 사람에게 초과소유부담금을 부과했습니다. 하지만 모든 경우에 부담금을 내야 했던 것은 아닙니다. 특히 '사실상 건축이 불가능한 나대지'의 경우는 부담금 부과 대상에서 제외되었는데요, 오늘은 관련 법률과 판례를 통해 어떤 땅이 '사실상 건축이 불가능한 나대지'로 인정받을 수 있는지, 그리고 이용·개발의무기간 연장은 어떤 경우에 가능한지 자세히 살펴보겠습니다.

건축이 불가능한 나대지란 무엇일까요?

택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제3호 후단에 따르면 '사실상 건축이 불가능한 나대지'는 부담금 부과 대상에서 제외됩니다. 그렇다면 어떤 땅이 여기에 해당할까요? 대법원은 이에 대해 토지 자체의 물리적인 사유로 건축이 불가능해야 한다고 판단했습니다. (대법원 1996. 2. 27. 선고 95누12002 판결, 1997. 6. 27. 선고 96누11143 판결 등) 즉, 누가 땅을 소유하든 객관적으로 건축이 불가능해야 한다는 것입니다. 단순히 땅 주인의 개인적인 사정, 예를 들어 자금 부족으로 건축 요건을 갖추지 못한 경우는 해당되지 않습니다.

이용·개발의무기간 연장, 언제 가능할까요?

구 택지소유상한에관한법률시행령 제21조의2는 이용·개발의무기간 계산에 대한 특례를 규정하고 있습니다. 이 조항의 취지는 건축허가 제한 등 객관적인 사유로 택지 이용·개발이 불가능했던 기간만큼 의무기간을 연장해 주는 것입니다. 다시 말해, 땅 주인에게 책임이 없는 사유로 개발이 늦어진 경우, 부담금 부과를 유예하는 기간을 실질적으로 보장해주기 위한 것이죠. (대법원 1995. 6. 13. 선고 94누9122 판결, 1998. 2. 24. 선고 97누18226 판결 등) 하지만 이러한 연장은 합리적인 객관적 사정이 있는 경우에만 적용됩니다.

주민 민원으로 건축허가가 반려되었다면?

만약 건축 관련 법규에 따른 심사 결과 건축허가 신청이 반려되었다면 어떨까요? 심지어 인근 주민들의 민원이 반려 사유에 포함되었다면, '정부의 행정지도에 의하여 건축을 할 수 없게 된 기간'으로 볼 수 있을까요? 대법원은 이에 대해 단순히 주민 민원을 고려하여 건축허가가 반려되었다고 해서 택지소유상한에관한법률시행규칙 제9조의2 제1항 제8호의 '정부의 행정지도'나 '사실상 건축이 불가능한 나대지'에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. (삼우텍스프라자 사건, 대법원 1998.11.24. 선고 97누18226 판결) 즉, 건축허가 반려 사유가 적법한 절차에 따른 것이라면, 단순히 그로 인해 공사에 착공하지 못했다는 사실만으로는 부담금 면제 사유가 되지 않습니다.

결론적으로, '사실상 건축이 불가능한 나대지'와 이용·개발의무기간 연장은 객관적인 사유에 근거해야 하며, 단순히 땅 주인의 개인적인 사정이나 주민 민원은 그 사유로 인정되기 어렵다는 것을 기억해야 합니다.