건축 못하는 땅? 내 맘대로 정하는 거 아니에요!

땅을 가지고 있으면 건물을 짓고 싶은 게 인지상정이죠. 하지만 여러 가지 이유로 건물을 짓지 못하는 경우도 있습니다. 그런데 '사실상 건축이 불가능한 땅'이라고 해서 무조건 세금 혜택을 받을 수 있는 건 아닙니다. 오늘은 어떤 땅이 '진짜' 건축 불가능한 땅으로 인정받는지 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

택지초과소유부담금, 뭔가요?

'택지초과소유부담금'은 일정 면적을 초과하는 택지를 소유한 사람에게 부과하는 세금입니다. 주택 부족 문제를 해결하고 투기를 막기 위한 제도입니다. 하지만 모든 땅에 부담금을 매기는 것은 아닙니다. '사실상 건축이 불가능한 나대지'는 부담금 부과 대상에서 제외됩니다. (택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제21조의2 제3호)

그럼 '사실상 건축이 불가능한 나대지'는 뭘까요?

대법원은 이렇게 설명합니다. 땅 자체의 물리적인 이유로 건축이 불가능해야 한다는 것입니다. 즉, 땅 주인의 개인적인 사정이 아니라 누가 그 땅을 가지고 있더라도 건축이 불가능한 객관적인 이유가 있어야 합니다. (대법원 1996. 2. 27. 선고 95누12002 판결, 1995. 10. 13. 선고 95누9037 판결 등)

사례를 볼까요?

한 주택 건설업자가 아파트를 지으려고 땅의 형질 변경 허가를 받았습니다. 그런데 주민들의 반대로 하수도 공사가 늦어지면서 아파트 건설도 지연되었습니다. 이 업자는 주민 반대 때문에 건축을 못 했으니 '사실상 건축이 불가능했다'고 주장하며 세금 감면을 요청했습니다.

하지만 대법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 주민 반대나 행정 절차 지연은 땅 자체의 문제가 아니라는 것입니다. 즉, 땅 주인의 주관적인 사정일 뿐 객관적으로 건축이 불가능한 것은 아니라는 판단입니다. (서울고법 1996. 7. 10. 선고 95구31166 판결 확정, 대법원 1996. 10. 25. 선고 96누12077 판결)

결론적으로, '사실상 건축이 불가능한 나대지'는 땅 자체의 물리적 문제로 건축이 불가능해야 인정됩니다. 주변 상황이나 개인적인 사정은 고려 대상이 아닙니다. 세금 감면을 받으려면 땅 자체에 건축을 불가능하게 하는 객관적인 이유가 있어야 한다는 점, 꼭 기억하세요!