토지 가격 결정, 맘대로 바꿔도 되나요? (개별토지가격결정과 신뢰보호의 원칙)

내 땅값이 어떻게 결정되는지 궁금하신 적 있으신가요? 특히 세금 계산의 기준이 되는 개별토지가격이 갑자기 크게 오르면 억울한 마음이 들 수도 있죠. 그래서 오늘은 개별토지가격 결정과 관련된 법원 판결을 통해 어떤 경우에 이의를 제기할 수 있는지, 그리고 행정기관이 가격 결정 기준을 바꾸는 것이 정당한지 등에 대해 알아보겠습니다.

1. 개별토지가격 결정에 이의를 제기할 수 있을까?

네, 가능합니다! 시장, 군수, 구청장이 결정하는 개별토지가격은 토지초과이득세, 개발부담금 등의 산정 기준이 되기 때문에 우리의 권리와 직접 관련이 있습니다. 따라서 이러한 결정에 불복하는 경우 행정소송(항고소송)을 제기할 수 있습니다. (행정소송법 제2조, 제19조)

2. 어떤 경우에 이의 제기가 가능할까?

단순히 가격이 올랐다고 무조건 소송을 제기할 수 있는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에 이의 제기를 할 수 있습니다.

• 절차상 하자: 개별토지가격 결정 과정에서 정해진 절차(개별토지가격합동조사지침 - 국무총리훈령 제241호, 제248호)를 어긴 경우
• 명백한 오류: 비교 대상 토지 선정이 잘못되었거나, 계산 오류, 또는 토지 특성 조사가 잘못된 경우
• 현저하게 불합리한 가격: 토지평가위원회 심의를 거쳐 결정된 가격이라도, 현저하게 불합리하다면 다툴 수 있습니다.

3. 토지 가격 결정 기준이 바뀐 경우는 어떨까?

토지 가격을 산정할 때 사용하는 '토지가격비준표'라는 것이 있습니다. 이 비준표에 따라 토지의 특성(도로 접근성, 위치 등)을 평가하고 가격을 조정하는데, 행정기관이 이 비준표의 기준을 바꿀 수도 있습니다. 예를 들어, '도로에 접한 면'에 대한 평가 기준을 세분화하는 것이죠.

이처럼 기준이 바뀌어 토지 가격이 오르더라도, 그 변경이 합리적인 근거가 있다면 이의를 제기하기 어렵습니다. 단순히 가격이 올랐다는 사실만으로는 '신뢰보호의 원칙' 위반이라고 주장할 수는 없습니다.

4. 판례의 핵심 내용 정리

대법원은 1993.1.15. 선고 92누12407 판결에서 토지가격비준표의 변경으로 가격이 상승했더라도 그 변경에 합리적 근거가 있다면 신뢰보호원칙 위반이 아니라고 판단했습니다. 즉, 행정기관이 토지정책 등을 이유로 비준표를 변경하는 것 자체는 위법하지 않다는 것입니다. (지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조, 같은법시행령 제12조 제1호, 개별토지가격합동조사지침 제2조 제3항, 제7조, 제8조)

5. 결론

토지 가격 결정은 복잡한 과정을 거치며, 관련 법규와 판례를 이해하는 것이 중요합니다. 가격 결정에 이의가 있는 경우, 위에서 설명한 내용을 참고하여 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 방법일 것입니다.