토지 일부 매매, 분할 제한 걸리면 소유권 이전 못한다?

땅을 사고팔 때는 등기가 중요하죠. 등기가 되어야 진짜 내 땅이 되니까요. 그런데 땅의 일부를 사고팔기로 했는데, 법으로 땅 분할이 제한된다면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

원고들은 피고 소유의 넓은 땅(2,502㎡) 중 일부(117㎡)를 자신들의 땅과 교환하기로 계약했습니다. 그런데 문제는 이 117㎡ 땅 위에 원고들 소유의 주택 건물 일부가 있었고, 더 큰 문제는 이 땅이 자연녹지지역으로 분할이 제한된다는 것이었습니다.

법원의 판단

법원은 계약 당시 채무 이행이 불가능하면 채권자는 이행을 요구할 수 없다고 판결했습니다. 계약 후에 이행이 불가능해진 경우라면 손해배상이나 계약 해제를 요구할 수 있지만, 계약 당시부터 불가능했다면 계약 체결상의 과실 책임을 물어야 한다는 것입니다. (민법 제389조, 제390조, 제535조, 제546조)

'이행이 불가능하다'는 것은 물리적으로 불가능한 경우뿐 아니라, 사회 통념상 이행을 기대할 수 없는 경우도 포함됩니다. 그리고 법으로 그 행위가 금지된 경우도 마찬가지입니다.

이 사건의 경우, 건축법 제57조 제1항과 건축법 시행령 제80조에 따라 자연녹지지역은 일정 면적 미만으로 분할할 수 없습니다. 이 땅은 200㎡ 미만으로 분할할 수 없는데, 계약 대상은 117㎡였기에 분할이 불가능했습니다. 따라서 피고는 원고들에게 소유권 이전 등기를 해줄 수 없고, 이는 교환계약에서도 마찬가지라고 법원은 판단했습니다. (건축법 제57조 제1항, 건축법 시행령 제80조, 민법 제563조, 제596조)

결론

땅의 일부를 사고팔 때는 분할 제한 규정을 꼭 확인해야 합니다. 계약 전에 이를 확인하지 않으면, 원하는 대로 등기를 할 수 없고, 계약 체결 과정에서의 손해에 대해서만 배상받을 수 있습니다. 이번 판례 (대법원 1995. 2. 28. 선고 94다42020 판결)는 땅 거래 시 분할 제한 규정의 중요성을 다시 한번 일깨워주는 사례입니다.