부동산 증여 시 세금 계산, 생각보다 복잡하죠? 특히 토지와 건물을 함께 임대하는 경우, 증여세를 어떻게 매겨야 할지 헷갈리는 분들 많으실 겁니다. 오늘은 토지와 건물 소유주가 다르지만 일괄 임대 계약을 맺었을 때, 증여세 과세 대상인 토지 가액을 어떻게 산정해야 하는지 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.
쟁점은 무엇일까요?
토지와 건물 주인이 다르지만, 임대는 묶어서 하나의 계약으로 진행했습니다. 이때 증여세를 계산할 토지 가액을 정할 때, 국세청 기본통칙대로 "토지와 건물의 총 임대료를 기준으로 계산한 가액을 토지와 건물의 기준시가 비율로 나누는 방식(이하 안분규정)"을 적용할 수 있을까요? 대법원은 이에 대해 **"아니오"**라고 답했습니다.
대법원의 판단 (대법원 2007. 7. 12. 선고 2007두6956 판결)
대법원은 상속세 및 증여세법 제61조 제7항과 구 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항 (2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것)을 근거로 판단했습니다. 이 법 조항들은 임대차계약이 체결된 재산의 경우 임대료 등을 기준으로 평가한 가액을 기준으로 하도록 규정하고 있습니다. 하지만 이는 토지와 건물 소유자가 다른 일괄 임대차 계약 상황에 대한 구체적인 규정은 아닙니다.
국세청 기본통칙 61-50…5 제3호는 위에서 언급한 '안분규정'을 제시하고 있지만, 대법원은 이 기본통칙을 적용할 수 없다고 판단했습니다. 왜냐하면,
결론
토지와 건물 소유자가 다르지만 일괄 임대차계약이 체결된 경우, 증여세 계산 시 토지 가액 평가에 국세청 기본통칙의 안분규정을 적용할 수 없습니다. 다른 보충적 평가 방법을 통해 토지의 가액을 산정해야 합니다. 부동산 증여 시에는 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.
참고 판례:
세무판례
토지와 건물을 함께 임대하고, 전체 임대료만 알고 있을 때, 토지와 건물 각각의 임대료는 어떻게 계산해야 할까요? 특별한 사정이 없다면 토지와 건물의 기준시가 비율대로 나누어 계산해야 합니다.
세무판례
토지와 건물을 함께 팔 때 건물의 부가가치세는 어떻게 계산할까요? 판결 당시까지 감정평가액이 나오면, 그 금액을 기준으로 계산할 수 있고, 설령 그 평가가 과거 시점을 기준으로 한 소급 감정평가라도 유효합니다.
일반행정판례
토지에 등급이 없는 경우 유사 토지의 등급을 적용하여 세금을 매기는 것은 위법이며, 토지 매매 후 그 위에 지어진 건물의 소유권을 매도인 앞으로 하는 것이 단순히 잔금 확보 목적이라면 증여로 보지 않는다는 판결.
세무판례
아버지가 분양받아 할부로 돈을 내고 있던 땅에 대한 권리를 아들이 증여받았을 때, 증여세를 매기기 위한 그 권리의 가치는 어떻게 계산해야 할까요? 단순히 공시지가에서 아들이 낸 돈을 뺀 금액으로 계산하는 것은 잘못이며, 실제 거래될 가능성이 있는 가격을 고려해야 한다는 판결입니다.
세무판례
공동으로 저당 잡힌 부동산을 증여할 때, 증여 가액은 어떻게 계산해야 할까요? 이 판례는 금융기관이 대출 과정에서 조사한 시가 자료도 증여 당시의 시가로 인정할 수 있다고 판단했습니다.
세무판례
토지와 건물을 함께 팔 때, 토지와 건물 가격을 따로 정하지 않고 총액으로 정한 경우 부가가치세는 어떻게 계산해야 하는지, 그리고 중도금은 언제 지급된 것으로 봐야 하는지에 대한 판결입니다.