특수관계자 간 임대차, 어디까지 인정될까? 인테리어 무상 양도, 적정 임대료, 그리고 세금

가족이나 친척처럼 특수관계에 있는 사람과 부동산 임대차 계약을 맺을 때, 세금 문제는 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 일반적인 거래보다 유리한 조건으로 계약하면 '부당행위계산 부인' 규정에 따라 세금이 추가로 부과될 수 있기 때문입니다. 오늘은 특수관계자 간 임대차 거래에서 주의해야 할 몇 가지 중요한 포인트를 살펴보겠습니다.

1. 인테리어 무상 양도, 증여로 볼까?

사업자가 특수관계인에게 인테리어를 해주고 아무런 대가 없이 양도했다면 어떻게 될까요? 이 경우, 무상 양도가 아니라 임대료에 포함된 것으로 간주하여 부당행위계산 부인 대상이 될 수 있습니다. 특히 인테리어 내용연수가 짧고, 임대차 계약이 장기간 지속된 경우라면 더욱 그렇습니다. 본문의 사례처럼, 내용연수가 5년인 인테리어 시설을 7~11년간 무상으로 사용하게 했다면, 사실상 증여로 볼 수 있다는 것이죠.

2. 적정 임대료는 어떻게 계산할까?

특수관계인 간 임대차 계약에서 임대료가 시세보다 지나치게 낮다면, 부당행위계산 부인 대상이 됩니다. 이때 적정 임대료는 어떻게 계산할까요? 시가가 불분명한 경우, (구)법인세법 시행령 제89조 제2항에 따라 감정평가법인의 감정가액을 시가로 볼 수 있습니다. 본문의 사례에서도 법원은 감정평가법인의 감정가액을 적정 임대료로 인정했습니다.

3. 임대보증금과 월세가 섞여 있다면?

임대보증금과 월세가 함께 있는 경우, 임대보증금을 월세로 환산하여 부당행위계산 부인 여부를 판단합니다. 이때 적용되는 이자율은 시장금리보다 낮은 국세청 고시 이자율입니다. 공평과세를 위해 특수관계인에게 유리하게 계산하지 않겠다는 의미입니다.

4. 인테리어 무상 양도 시 세금 처리는?

특수관계인에게 인테리어를 무상 양도했다면, 해당 인테리어에 대한 감가상각비는 사업자의 손금에 포함되지 않습니다. 또한, 인테리어 설치 시 부담한 부가가치세 매입세액도 공제받을 수 없습니다. 부가가치세법 제17조에 따르면, 사업과 관련된 매입세액만 공제받을 수 있기 때문입니다.

5. 무상으로 얻은 이익, 세금 내야 할까?

부당행위계산 부인으로 발생한 소득은 특수관계인에게 무상으로 귀속된 것으로 보아 소득세 또는 법인세를 부과합니다. (구)법인세법 제9조 제2항(현행 제15조 제1항 참조), 소득세법 제24조 제3항 등에 근거한 것입니다. 즉, 시세보다 낮은 임대료로 얻은 이익에 대해서도 세금을 내야 한다는 것입니다.

6. 감정가액은 언제 시가로 인정될까?

특수관계인에게 부동산을 시세보다 낮은 가격에 임대했을 때, 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있습니다. 하지만 이는 정상적인 거래 사례가 없는 경우에 한정됩니다. (대법원 1997. 9. 9. 선고 97누1570 판결) 에서도 이러한 원칙을 확인할 수 있습니다. 감정가액은 부동산의 위치, 주위 환경, 이용 상황 등을 고려하여 객관적이고 합리적으로 산정되어야 합니다.

특수관계인 간의 거래는 일반적인 거래보다 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 세법 규정을 제대로 이해하고 적용하지 않으면 예상치 못한 세금 부담을 질 수 있습니다. 전문가와 상담하여 불이익을 받지 않도록 주의하시기 바랍니다.