폐쇄된 등기기록 속 내 권리, 되찾을 수 있을까?

부동산 관련 소송을 하다 보면 복잡한 등기 문제에 봉착하는 경우가 종종 있습니다. 특히 토지 분할이나 환지 등의 절차를 거치면서 등기기록이 폐쇄되고, 내 권리가 그 속에 갇혀 버리는 상황이 발생하기도 합니다. 이런 경우, 권리를 되찾을 방법은 없을까요? 대법원의 판례를 통해 폐쇄등기에 관한 소송의 핵심 내용을 살펴보겠습니다.

등기기록 폐쇄, 왜 하는 걸까?

등기기록이 너무 방대해지면 관리가 어려워집니다. 그래서 등기관은 부동산등기법 제33조에 따라 현재 효력 있는 등기만 새로운 등기기록으로 옮기고, 기존 등기기록을 폐쇄하는 절차를 진행합니다. 문제는 이 과정에서 실수로, 혹은 다른 이유로 정당한 권리가 기록되지 못하고 폐쇄된 등기기록 속에 남겨지는 경우가 발생한다는 것입니다. 이를 '폐쇄등기'라고 합니다.

폐쇄등기 속 내 권리, 찾을 수 있을까?

폐쇄등기는 현재 효력이 없고, 폐쇄된 등기기록에는 새로운 등기를 할 수 없습니다. 그렇다면 폐쇄등기 자체를 대상으로 소송을 제기하는 것은 의미가 없을까요? 대법원은 그렇지 않다고 판단했습니다. (대법원 1980. 10. 27. 선고 80다223 판결 참조)

등기기록 폐쇄는 등기 관리의 편의를 위한 것이지, 권리자의 권리구제를 막기 위한 것이 아닙니다. 만약 정당한 권리가 폐쇄등기로 남겨졌다면, 권리자는 '부적법하게 말소되지 않았더라면 현재 등기기록에 옮겨졌을 자신의 등기' 및 '그 등기를 회복하는 데 필요한 등기'를 대상으로 소송을 제기할 수 있습니다. 즉, 폐쇄등기 자체가 아니라, 원래 옮겨졌어야 할 등기를 대상으로 소송을 제기하는 것입니다.

어떻게 소송해야 할까?

소송을 통해 말소회복등기절차 이행을 명하는 판결을 받고, 현재 등기기록에 있는 상반되는 등기가 모두 말소되면, 등기관은 직권으로 누락된 등기를 현재 등기기록에 옮겨 기록해야 합니다. (부동산등기법 제32조) 이후 확정판결에 따라 말소회복등기 등의 절차를 진행할 수 있습니다.

토지 분할의 경우에도 마찬가지!

이러한 원칙은 토지 분할 과정에서 발생하는 폐쇄등기 문제에도 동일하게 적용됩니다. 분할 전 토지의 등기기록에는 있지만, 분할 후 새로운 등기기록에는 옮겨지지 못한 등기라도, 위와 같은 방법으로 권리 회복을 위한 소송을 제기할 수 있습니다.

소송에서 중요한 것은?

자신의 권리가 부적법하게 말소되어 폐쇄등기가 되었음을 입증하는 것이 중요합니다. 또한, 말소회복등기의 범위를 정확히 산정하는 것 역시 중요합니다. 이번 판례에서도 말소회복등기의 범위 산정에 오류가 있어 일부 파기 환송된 것을 확인할 수 있습니다. (한국자산관리공사 vs. 미주건설 외, 대법원 2012.09.13. 선고 2011다32644 판결)

등기 문제는 복잡하고 어렵지만, 포기하지 않고 정당한 권리를 주장하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 절차를 진행한다면 폐쇄등기 속에 갇힌 권리도 되찾을 수 있습니다. (민사소송법 제248조[소제기의 방식], 부동산등기법 제32조, 제33조)