하자보수보증금, 돌려받을 수 있을까요? 😥

새 집 짓는 꿈에 부풀어 건축업자에게 공사를 맡겼는데, 하자가 발생했네요. 열심히 하자보수를 요청했지만, 건축업자가 나 몰라라 한다면? 맡겨둔 하자보수보증금이라도 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 하자보수보증금 반환 문제에 대해 알아보겠습니다.

사례 소개

A씨는 B씨에게 집짓기 공사를 맡겼습니다. 계약서에는 공사 완료 후 2년 동안 하자보수를 보장하기 위해 A씨가 B씨에게 하자보수보증금을 맡겨두고, 만약 A씨가 하자보수를 해주지 않으면 B씨가 그 돈을 가져가도록 하는 조항이 있었습니다. 집이 완공된 지 6개월 만에 발코니 난간에 금이 가는 등 하자가 발생했고, B씨는 A씨에게 여러 번 하자보수를 요청했지만 A씨는 아무런 조치도 취하지 않았습니다. 결국 B씨는 하자보수보증금 중 일부를 직접 하자보수에 사용하고 나머지를 가져갔습니다. 이 경우, A씨는 남은 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

하자보수보증금의 성격

이 문제의 핵심은 하자보수보증금이 '위약벌'인지 '손해배상액의 예정'인지에 있습니다.

• 위약벌: 계약 위반에 대한 제재금 성격으로, 실제 손해와 관계없이 정해진 금액을 상대방에게 지급해야 합니다. 위약벌은 과도하게 무거운 경우에만 일부 또는 전부가 무효가 될 수 있습니다 (대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다26277 판결).

• 손해배상액의 예정: 미리 정해둔 손해배상액으로, 실제 손해액을 입증하지 않아도 됩니다. 다만, 부당하게 과다한 경우 법원이 감액할 수 있습니다 (민법 제398조 제2항).

대법원 판례

대법원은 하자보수보증금에 대해 "특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 본다"는 입장입니다 (대법원 2002. 7. 12. 선고 2000다17810 판결). 즉, 건축업자가 하자보수를 하지 않으면 하자보수보증금은 집주인에게 귀속되고, 추가로 실제 손해액이 더 크다면 그 차액도 청구할 수 있다는 것입니다.

사례 적용

위 사례에서 A씨의 하자보수보증금은 손해배상액의 예정으로 볼 수 있습니다. A씨가 하자보수 의무를 이행하지 않았으므로, B씨는 하자보수보증금 전액을 가져갈 수 있습니다. 남은 금액이 있더라도 A씨는 돌려받기 어렵습니다. 만약 하자보수보증금이 실제 하자보수 비용보다 과도하게 많다고 하더라도, '부당하게 과다한 경우'로 인정받기 어렵다면 감액을 청구하기도 쉽지 않을 것입니다. (대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다60169, 60176 판결 참고: 경제적 지위, 계약 목적, 손해배상액 예정 경위 등을 종합적으로 고려하여 '부당하게 과다' 여부를 판단)

결론

하자보수보증금은 집주인을 보호하는 중요한 장치입니다. 건축업자는 하자 발생 시 성실하게 보수 의무를 이행해야 분쟁을 예방하고 신뢰를 쌓을 수 있습니다. 집주인도 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 하자 발생 시 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.