판례내용

【원고, 피상고인】 【피고, 상고인】 대한공인중개사협회 (소송대리인 법무법인 화우 담당변호사 노경래외 2인) 【원심판결】 서울고법 2005. 6. 22. 선고 2004나93852 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】상고이유를 판단한다. 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘중개업법’이라 한다) 제19조 제1항은 “중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”, 제3항은 “중개업자는 제1항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 보증보험 또는 제35조의2의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.”고 각 규정하고 있고, 한편 중개업법은 ‘중개’의 개념에 관하여는 그 제2조 제1호에서 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고 있으나 중개업법 제6조 제1항, 제9조 제1항 등 여러 조항에 산재되어 있는 ‘중개행위’의 개념이나 범위에 관하여는 따로 명시적인 규정을 두지 않고 있을 뿐 아니라, 수차례에 걸친 중개업법의 개정 과정에서 중개업에 부수되는 중개업 외의 업무가 중개법인의 업무에 추가됨에 따라 ‘중개행위’를 매개로 한 여러 조항과 보증보험 또는 공제 대상의 합리적인 해석을 위하여는 ‘중개행위’의 개념을 다소 유연하게 해석하여야 할 필요가 불가피하게 요구되고 있기도 하다. 그런데 중개업자의 행위가 중개업법 제19조 제1항의 중개행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이라고 풀이되고 있는바 ( 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결, 2000. 12. 22. 2000다48098 판결 등 참조), 이러한 법리에 위에서 본 중개업법의 입법 형태를 감안하여 보면, 중개업법 제19조의 ‘중개행위’는 중개업자의 행위 중 반드시 중개업법 제2조 제1호 소정의 ‘중개’에 속하는 것만이 이에 해당한다고 좁게 해석할 이유는 없다 할 것이다. 이 사건에서 문제되는 중개업법 제9조의2 제6호 소정의 ‘경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’이라 함은 경매 대상 부동산에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그 권리관계나 거래 또는 이용제한사항 등 중개업법 제17조 제1항 및 동법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제22조 제1항 제1호 내지 제3호 소정의 사항을 확인·설명해 주는 한편 그 경제적 가치에 관하여 정보를 제공하고 조언하는 등의 방법으로 경매절차에 개입하지 않고 그 취득을 도와주는 것을 의미하는 것으로 이해되는바 ( 대법원 1999. 12. 24. 선고 99도2193 판결 참조), 비록 그 행위가 중개업법 제2조 제1호의 ‘중개’ 그 자체에 해당되는 것은 아니라 하여도 실질적인 내용은 결국 중개업자가 중개대상물에 관하여 행하는 중개업법 시행령 제22조 제1항 소정의 ‘거래의 알선’과 전혀 다를 바 없고 다만 목적물에 있어서만 차이가 있을 뿐이며, 경매는 목적물의 강제환가라는 특징이 있기는 하나 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있는 것이어서, 거래당사자의 보호에 목적을 둔 위 법규정과 보증보험 또는 공제제도의 취지를 감안하면, 결국 중개업법 제9조의2 제6호 소정의 ‘경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’을 위한 행위도 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되기에 충분하므로 중개업법 제19조 제1항의 ‘중개행위’에 해당한다고 해석함이 타당하다 할 것이다. 위의 법리를 원심 및 제1심이 적법하게 채택한 증거들에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 그 설시에 있어 다소 미흡한 점이 있기는 하나, 원심 판시의 중개법인이 원고의 의뢰를 받아 경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선을 한 행위를 중개업법 제19조 제1항의 중개행위로 보고 피고에게 공제책임을 인정한 판단은 정당하고, 거기에 위 법조에 관한 법리오해의 위법이 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 전수안(재판장) 고현철 양승태(주심) 김지형