2년 계약 끝나면 무조건 나가라니?! 상가 계약갱신요구권, 알고 계신가요?

힘들게 시작한 장사, 2년 만에 쫓겨날 위기에 처하셨나요? "계약 끝났으니 나가라"는 건물주의 말에 속수무책으로 당하고만 있을 순 없습니다! 상가임차인이라면 꼭 알아야 할 계약갱신요구권에 대해 알려드립니다.

사례

2019년 1월 서울에 있는 건물주 甲의 상가에 보증금 9,000만원, 2년 계약으로 식당을 열었습니다. 인테리어에만 7,000만원을 투자했죠. 그런데 계약 만료 3개월 전, 건물주 甲은 계약 만료 후 무조건 가게를 비우라고 통보했습니다. 보증금을 더 올려주겠다고 했지만 소용없었습니다. 이럴 땐 어떻게 해야 할까요?

상가임차인의 권리, 계약갱신요구권!

걱정 마세요! 상가임차인을 보호하는 법이 있습니다. 바로 **상가건물 임대차보호법(상가임대차법)**입니다. 이 법 덕분에 정당한 이유 없이 쫓겨나는 상황을 막을 수 있습니다.

핵심은 계약갱신요구권입니다. 상가임대차법 제10조 제1항에 따르면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

건물주가 거절할 수 있는 정당한 사유 (상가임대차법 제10조 제1항)

• 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 쌍방 합의 하에 건물주가 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 건물주의 동의 없이 상가를 전대(재임대)한 경우
• 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
• 건물이 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우
• 건물주가 철거 또는 재건축을 위해 건물을 비워야 하는 경우
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

계약갱신요구권 행사 기간 및 횟수

계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 최대 10년까지 행사할 수 있습니다 (상가임대차법 제10조 제2항). 즉, 2년 계약을 5번 갱신할 수 있다는 뜻입니다.

사례 적용

위 사례에서 임차인은 사업자등록과 확정일자를 받았고, 보증금 9,000만원은 서울 지역 상가임대차법 적용 한도(9억원) 이내입니다. 그리고 위에 언급된 정당한 사유에 해당하지 않습니다. 따라서 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 최대 10년까지 계약을 연장할 수 있습니다.

상가임대차법 적용 보증금 한도 (2019년 4월 2일 이후 계약)

참고로 상가임대차법의 보증금 한도는 지역별로 다릅니다. 2019년 4월 2일 이후 계약부터는 다음과 같습니다.

• 서울특별시: 9억원 이하
• 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만원 이하
• 광역시(과밀억제권역 및 군 지역, 부산 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 5억 4천만원 이하
• 그 외 지역: 3억 7천만원 이하

2019년 4월 2일 이전 계약은 종전 규정을 따릅니다.

계약갱신요구권은 상가임차인의 권리를 보호하는 중요한 제도입니다. 건물주의 부당한 요구에 당하지 않도록 자신의 권리를 제대로 알고 적극적으로 행사하세요! 궁금한 점이 있다면 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.