2년 계약으로 상가를 얻어 열심히 장사를 하다 보니 어느새 계약 만료가 코앞으로 다가왔네요. 이럴 때 많은 분들이 걱정하시는 부분, 바로 계약 갱신입니다. 새로운 곳을 알아봐야 할지, 기존 상가에서 계속 영업할 수 있을지 고민되시죠? 오늘은 계약 기간이 끝나가는 상가에서 계속 장사하고 싶은 분들을 위해 '묵시적 갱신'에 대해 알려드리겠습니다.
사례:
2013년 1월 2일에 서울에 있는 상가 1층을 보증금 3,000만원, 월세 20만원에 2년 계약(2015년 1월 2일 만료)했습니다. 사업자등록도 하고 계약서에 확정일자도 받았죠. 계약 기간 동안 별 문제 없이 장사를 잘 해왔고, 이제 계약 만료 한 달도 채 남지 않았습니다 (2014년 12월 20일 현재). 이 상가에서 계속 장사를 하고 싶은데, 임대차 기간을 연장할 수 있는 방법이 있을까요?
정답은 '묵시적 갱신'입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따르면, 임대인이 계약 만료 1개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면, 이전 계약과 동일한 조건으로 1년간 계약이 자동 연장됩니다. 이것을 '묵시적 갱신'이라고 합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
즉, 위 사례처럼 임대인이 2014년 12월 2일까지 갱신 거절 의사를 밝히지 않았다면, 계약은 2016년 1월 2일까지 자동으로 1년 연장된 것입니다. 따라서 임대인에게 묵시적 갱신에 따른 계약 연장을 주장할 수 있습니다.
핵심 정리!
계약 만료가 다가오면 임대인과 충분한 소통을 통해 원하는 방향으로 계약을 진행하는 것이 중요합니다. 묵시적 갱신 제도를 잘 활용하여 안정적으로 사업을 이어가시길 바랍니다.
상담사례
상가 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 계약 조건은 동일하지만, 기간은 2년이 아닌 1년으로 연장된다.
생활법률
상가 임대차 계약 만료 시, 건물주는 6개월~1개월 전에 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 기존 조건으로 1년 자동 연장되며, 세입자는 언제든 해지 가능(3개월 후 효력 발생), 상가임대차법 적용 안 되는 경우(민법)는 쌍방 이의 없이 사용/방치 시 기존 조건으로 연장, 세입자/건물주 해지 통보 후 1개월/6개월 후 효력 발생, 전세는 갱신 거절 의사 없으면 기존 조건, 기간 미정으로 갱신, 해지 통보 후 6개월 후 효력 발생.
상담사례
상가 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었더라도 세입자는 언제든 해지 통보가 가능하며, 통보 후 3개월 뒤 계약이 종료된다.
상담사례
5년 이상 상가 임대 후 건물주로부터 갱신 거절 통지를 받지 않았다면, 법정갱신되어 계약이 자동 갱신된 것으로 본다.
생활법률
상가 임대차 계약은 임대인·임차인 합의 갱신, 묵시적 갱신(자동연장), 임차인의 갱신요구권(최대 10년) 3가지 방식으로 갱신되며, 갱신요구는 임대인의 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없다.
상담사례
상가 임차인은 법적으로 보장된 계약갱신요구권을 통해 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 일정 조건(예: 차임 연체, 건물 파손 등)에 해당하지 않는 한 건물주의 일방적인 퇴거 요구를 거부할 수 있다.