상가 임대차, 계약 만료 후 3개월 뒤 보증금 인상 요구?! 당황하지 마세요!

장사 잘 되는 가게, 갑자기 임대인이 보증금을 올려달라고 한다면? 계약 기간 끝난 지 몇 달이나 지났는데 이제 와서 이러면 어떡하죠? 많은 분들이 겪을 수 있는 상황, 당황하지 마시고 차근차근 알아보겠습니다.

사례: 부산에서 6,000만원 보증금으로 상가를 임대해 장사를 하고 있습니다. 1년 계약 기간이 끝난 지 3개월이 지났는데, 임대인이 갑자기 보증금 2,000만원을 올려달라고 합니다. 안 그러면 가게를 비워달라네요. 장사가 잘 되는데 나가기는 너무 아깝습니다. 자동 갱신된 것으로 계속 장사할 수 있다는 이야기도 있는데, 정말 그런가요?

정답은 "네, 계속 장사할 수 있습니다!" 다만 몇 가지 알아두셔야 할 중요한 법적 사항들이 있습니다.

1. 자동 갱신과 계약 갱신 요구권:

상가임대차보호법 제10조에 따르면, 임대인은 임차인이 계약 만료 6개월~1개월 전에 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 만약 임대인이 이 기간 동안 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면, 이전 계약과 같은 조건으로 1년간 계약이 자동 갱신된 것으로 봅니다.

• 상가임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)
  • ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
  • ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

2. 임대료 인상 제한:

자동 갱신 시에도 임대료는 인상될 수 있지만, 상가임대차보호법 제11조와 시행령 제4조에 따라 현재 보증금의 9%를 초과할 수 없습니다. 질문자님의 경우 6,000만원의 9%인 540만원까지만 인상이 가능합니다. 2,000만원 인상 요구는 법적으로 효력이 없습니다.

• 상가임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감청구권)
  • ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
• 상가임대차보호법 시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준)
  • 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.

3. 5년 계약 갱신 요구권:

최초 계약을 포함해 최대 5년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 5년이 지나면 임대인은 재계약을 거절할 수 있습니다.

• 상가임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)
  • ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

결론: 질문자님의 경우, 계약이 자동 갱신되어 1년 동안 계속 장사를 할 수 있습니다. 임대인의 2,000만원 인상 요구는 법적 효력이 없으며, 최대 540만원까지만 인상이 가능합니다. 5년이 지나지 않았다면 계약 갱신 요구권을 행사할 수도 있습니다.

참조: 본 내용은 일반적인 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 법률 상담은 전문가와 상담하시기 바랍니다.