2년 뒤 가게 비워줘야 하나요? 상가임대차보호법, 내 권리 지키기!

식당 개업 후 2년, 드디어 장사가 자리 잡히고 매출도 쑥쑥 오르기 시작했습니다! 그런데 2년 전 계약 당시 건물주가 "2년 뒤 한국에 돌아와 직접 가게를 운영할 거니까 그때는 무조건 비워달라"고 했던 말이 떠오르면서 불안한 마음이 듭니다. 계약서에도 그런 내용이 적혀있었는데, 정말 2년 뒤에 가게를 비워줘야 하는 걸까요? 저처럼 이런 고민을 하고 계신 분들 많으실 겁니다. 오늘은 상가임대차보호법과 관련하여 꼭 알아두셔야 할 내용을 함께 살펴보겠습니다.

계약서에 '2년 뒤 명도 약정'이 있다고 해서 무조건 비워줘야 할까요?

결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다! 질문자님처럼 상가임대차보호법이 적용되는 임대차 계약을 체결하고 사업자등록과 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보했다면, 계약서에 '2년 뒤 명도' 약정이 있더라도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

질문자님의 계약서에 있는 '2년 뒤 명도' 약정은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서 보장하는 임차인의 계약갱신요구권을 제한하는 내용입니다. 상가임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없도록 규정하고 있습니다. 그리고 최대 10년까지 임대차 기간을 보장받을 수 있습니다.

상가임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 명시하고 있습니다. 즉, 질문자님의 계약서에 있는 '2년 뒤 명도' 약정은 상가임대차보호법에 위반되는 약정이므로 효력이 없습니다.

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우는?

물론 임대인이 무조건 계약갱신을 해줘야 하는 것은 아닙니다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서에는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 명시되어 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (단, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 등)
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위와 같은 정당한 사유 없이는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 따라서 질문자님의 경우, 위와 같은 사유에 해당하지 않는다면 건물주는 2년 뒤에도 가게를 비워달라고 요구할 수 없습니다.

정리하자면, 계약서에 '2년 뒤 명도'와 같은 특약이 있더라도 상가임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 장사가 잘 되고 있다면 당황하지 마시고 상가임대차보호법을 통해 정당한 권리를 행사하세요!