세탁소 5년 장사할 수 있을까요? 건물주가 재건축 한다는데... (상가임대차 갱신요구권)

열심히 돈 모아 드디어 내 가게를 시작했습니다! 2015년 3월 2일 서울에 있는 상가건물 1층에 세탁소를 열었죠. 보증금 5,000만원에 시설비도 5,000만원이나 투자했어요. 사업자등록도 하고 확정일자도 받아서 5년은 맘 편히 장사할 수 있을 줄 알았습니다. 상가임대차보호법에 5년까지 장사할 수 있다고 하니까요!

그런데 갑자기 건물주가 재건축 때문에 가게를 비워달라고 합니다. 임대차 계약은 1년 단위로 했지만, 5년은 보장되는 거 아니었나요? 투자한 돈도 많은데 너무 억울합니다. 제 권리를 찾을 수 있을까요?

상가임대차보호법, 나의 권리를 지켜줄까?

상가임대차보호법은 저처럼 영세한 상인들을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 일정 기간 장사할 수 있도록 보장해서 생계를 지킬 수 있게 해주는 거죠. 핵심은 바로 계약갱신요구권입니다.

• 계약갱신요구권 (상가건물 임대차보호법 제10조)

  임대차 기간이 끝나가더라도 임차인이 원하면 계약을 갱신해달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 건물주는 정당한 사유 없이는 이 요구를 거절할 수 없어요. 단, 몇 가지 예외가 있습니다.

  • 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우
  • 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
  • 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 (합의 하에)
  • 임차인이 무단으로 전대한 경우
  • 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 건물이 파손된 경우
  • 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
  • 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위해 건물을 비워야 하는 경우
  • 그 밖에 임차인의 의무 위반 등 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

건물주가 재건축 때문에 나가라고 하는데... 이건 정당한 사유일까요?

네, 안타깝지만 건물주가 재건축을 위해 건물을 비워달라고 하는 것은 위에서 언급한 "임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위해 건물을 비워야 하는 경우" 에 해당합니다. 따라서 건물주는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유를 가지고 있는 것으로 보입니다.

그럼 저는 어떻게 해야 하나요?

이 경우, 안타깝게도 계약갱신요구권을 행사하기는 어려울 것으로 보입니다. 건물주와 협의하여 이사 기간을 조정하거나, 이사 비용 등에 대한 보상을 요구해 볼 수 있습니다. 법적으로 보장된 5년의 기간을 채우지 못하더라도, 최대한 손해를 줄이는 방향으로 협의하는 것이 중요합니다.

대항력은 무엇인가요? (상가건물 임대차보호법 제3조)

건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주에게 내 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다. 건물 인도(입점)와 사업자등록을 신청한 다음 날부터 효력이 발생합니다. 이 사례에서는 이미 사업자등록과 확정일자를 받았기 때문에 대항력은 갖추고 있습니다. 하지만 대항력이 있다고 해서 계약갱신요구권을 무조건 행사할 수 있는 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.

정리하자면,

상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법이지만, 건물주의 재건축 계획은 법에서 정한 계약갱신 거절 사유에 해당하기 때문에 5년을 채우지 못하고 가게를 비워줘야 할 가능성이 높습니다. 건물주와 충분히 협의하여 최대한 손해를 줄이는 방향으로 해결책을 찾아보는 것이 중요합니다.