5년 넘게 장사한 세입자도 권리금 보호받을 수 있을까?

5년 넘게 장사를 해 온 세입자는 계약 갱신을 요구할 수 없다는 것을 알고 계셨나요? 그렇다면 갱신은 못 하더라도 권리금은 받을 수 있을까요? 오늘은 이 주제에 대해 대법원 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

피고(세입자)는 2010년부터 편의점을 운영해 왔습니다. 원고(건물주)는 2013년에 건물을 인수했고, 2015년 임대차 계약 만료 전에 피고에게 계약 갱신 거절 의사를 밝혔습니다. 원고는 자신이 직접 편의점을 운영하고 싶어서 새로운 임차인과 계약할 의사가 없다고 했습니다. 피고는 원고에게 권리금을 요구했지만, 원고는 거절했습니다. 결국 피고는 원고를 상대로 권리금 회수 방해에 대한 손해배상청구 소송을 제기했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 5년 이상 장사한 세입자도 권리금 보호를 받을 수 있는가?
2. 세입자가 실제로 새로운 임차인을 구하지 못했더라도 건물주에게 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구할 수 있는가?

대법원의 판단

대법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 5년 이상 장사한 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 건물주는 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다. (대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결)

2. 세입자가 새로운 임차인을 주선해야 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는 것이 원칙이다. 그러나 건물주가 정당한 사유 없이 새로운 임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우, 세입자가 실제로 새로운 임차인을 주선하지 않았더라도 건물주의 거절 행위는 권리금 회수 방해에 해당한다. 따라서 세입자는 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있다. (대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결)

이 사건에서 원고는 피고에게 자신이 직접 상가를 이용할 것이므로 새로운 임차인과 계약하지 않겠다고 했습니다. 이는 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 명백한 의사 표시입니다. 따라서 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해를 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 전체 임대차기간이 5년을 넘었더라도 마찬가지입니다.

결론

5년 이상 장사한 세입자라도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있습니다. 건물주가 정당한 사유 없이 새로운 임차인과의 계약을 거절한다면, 세입자는 실제로 새로운 임차인을 구하지 못했더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 판례는 장기간 영업한 세입자의 권리금 보호를 강화하는 중요한 의미를 가집니다.

참고 법조항

• 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항, 제3항, 제4호