강남역 부근 땅, 택지초과소유부담금 내야 할까? 미관지구·도시설계구역 내 택지의 개발과 부담금 면제 요건

땅값이 비싼 강남역 부근에 땅을 가지고 있다면 누구나 개발을 꿈꿀 것입니다. 하지만 각종 규제 때문에 개발이 쉽지 않은 경우도 많죠. 이번 포스팅에서는 미관지구와 도시설계구역으로 묶인 땅에 대한 택지초과소유부담금 부과 사례를 살펴보고, 관련 법률과 판례를 함께 정리해 보겠습니다.

사건의 개요: 원고는 강남역 인근의 제1종 미관지구 및 테헤란로 도시설계구역에 위치한 두 필지의 나대지를 소유하고 있었습니다. 이 땅은 법에서 정한 택지 소유 상한을 초과했기 때문에 영등포구청장은 원고에게 택지초과소유부담금을 부과했습니다. 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

쟁점:

1. 이 땅에 건축이 사실상 불가능한지, 따라서 부담금 부과 대상에서 제외되는지 여부 (택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제3호)
2. 건축허가 제한으로 인해 이용·개발의무기간이 얼마나 연장되는지 여부 (택지소유상한에관한법률 제20조 제1항 제1호, 택지소유상한에관한법률시행령 제21조의2)
3. 사용계획서에 따른 이용·개발을 하고 있다면 부담금이 면제되는지 여부 (택지소유상한에관한법률시행령 제26조 제1항 제5호)

판결:

1. 건축 가능 여부: 원심은 이 땅에 10층 이상 아파트 건축은 가능하다고 판단했지만, 대법원은 소음 문제(65dB 초과)와 관련 규정(주택건설기준등에관한규정 제6조, 강남구건축조례 제28조, 제30조, 제34조) 때문에 방음시설 설치나 건축선 후퇴가 불가능하다고 보았습니다. 그러나 19세대 이하 아파트는 소음 규제를 받지 않기 때문에(주택건설촉진법 제33조 제1항, 동법 시행령 제32조 제1항, 주택건설기준등에관한규정 제3조) 건축이 전면적으로 금지된 것은 아니므로 부담금 부과 대상이 된다고 판단했습니다. (대법원 1994. 12. 23. 선고 94누7805 판결, 대법원 1995. 6. 13.자 94누9122 결정 참조)

2. 이용·개발의무기간 연장: 원심은 건축허가신청 반려일 이후의 건축허가 제한기간만큼만 이용·개발의무기간이 연장된다고 보았지만, 대법원은 건축준비행위 착수일(1991. 9. 28.) 이후의 건축허가 제한기간 전체만큼 연장된다고 판단했습니다. 따라서 부과기간 중 일부는 이용·개발의무기간에 해당되어 부담금 부과 대상에서 제외된다고 판결했습니다. (대법원 1996. 6. 28. 선고 96누1894 판결, 대법원 1997. 6. 27. 선고 97누4937 판결, 대법원 1998. 2. 24. 선고 97누18226 판결 참조)

3. 사용계획서에 따른 이용·개발: 원고는 부과기간 동안 사용계획서에 따라 땅을 이용·개발하고 있다고 주장했지만, 실제 착공은 부과기간 이후였기 때문에 이 주장은 받아들여지지 않았습니다.

결론: 미관지구 및 도시설계구역 내 택지는 여러 규제를 받지만, 모든 건축이 금지된 경우가 아니라면 택지초과소유부담금 부과 대상이 될 수 있습니다. 또한 건축허가 제한으로 인한 이용·개발의무기간 연장은 건축준비행위 착수일 이후의 제한기간 전체를 고려해야 합니다. 부담금 면제를 위해서는 사용계획서에 따라 부과기간 동안 실제 건축을 진행해야 함을 기억해야 합니다.