땅값이 너무 비싸! 개발부담금 계산, 실제 매입가로 할 수 있을까?

개발사업으로 돈을 벌면 그 이익의 일부를 국가에 내야 하는 '개발부담금'이라는 게 있습니다. 이 개발부담금을 계산할 때 중요한 기준 중 하나가 바로 땅값인데요, 보통은 '개별공시지가'를 기준으로 계산하지만, 특별한 경우에는 실제로 땅을 매입한 가격을 기준으로 계산할 수도 있습니다. 오늘은 그 특별한 경우에 대해 자세히 알아보겠습니다.

개발부담금 계산, 땅값 기준은?

개발부담금은 '개발이익'에 부과되는데, 이 개발이익을 계산하려면 개발사업 시작 시점과 종료 시점의 땅값 차이를 알아야 합니다. 보통은 이 땅값을 정할 때 '개별공시지가'를 사용합니다. 하지만, 실제 매입가를 사용할 수 있는 경우도 법으로 정해져 있습니다.

실제 매입가를 사용할 수 있는 경우는?

관련 법률인 '개발이익환수에 관한 법률' 제10조 제3항 제5호와 이 법의 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전) 제11조 제5항 제1호에 따르면, 다음 두 가지 조건을 모두 만족해야 실제 매입가를 사용할 수 있습니다.

1. 개발사업 시작 시점 이전에 땅을 매입했을 것: 개발사업을 시작하기 전에 이미 땅을 사둔 경우에만 해당됩니다. 계약은 사업 시작 전에 했지만, 실제 돈을 지불한 것은 사업 시작 후라도 인정되는 경우가 있는데, 이때는 관련 증빙서류를 제출해야 합니다.

2. 매입 가격이 취득세/등록세 과세표준이 되었을 것: 땅을 살 때 낸 취득세, 등록세를 계산할 때 기준이 된 금액이 바로 매입 가격이어야 합니다. 그리고 이 매입 가격이 '정상적인 거래가격'이어야 합니다.

정상적인 거래가격이란?

단순히 취득세/등록세 과세표준이 되었다고 해서 무조건 실제 매입가를 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 가장 중요한 것은 그 가격이 '정상적인 거래가격'으로 인정되어야 한다는 점입니다. 즉, 개발로 인해 땅값이 오를 것을 예상하고 비싸게 산 경우는 인정되지 않습니다.

대법원 판례는 어떻게 보고 있을까?

한 사례를 살펴보면, 원고는 개발부담금을 계산할 때 실제 매입가를 사용해야 한다고 주장했습니다. 하지만 법원은 매입가가 당시 개별공시지가에 정상적인 지가상승분을 더한 금액보다 훨씬 높았고, 심지어 개발사업 종료 시점의 땅값보다도 높았다는 점을 지적했습니다. 또한, 원고 스스로 진입로 확보 때문에 어쩔 수 없이 비싸게 땅을 샀다고 인정한 점 등을 고려하여, 해당 매입가는 개발이익이 포함된 비정상적인 가격이라고 판단했습니다. (대법원 2010. 7. 22. 선고 2009두4623 판결 참조)

결론

실제 매입가를 개발부담금 계산에 사용하려면 몇 가지 엄격한 조건을 충족해야 합니다. 가장 중요한 것은 '정상적인 거래가격'으로 인정받아야 한다는 점입니다. 개발이익을 노리고 비싸게 땅을 매입한 경우라면, 실제 매입가를 사용할 수 없다는 것을 기억해야 합니다.