개발부담금 계산 시 토지 매입 시점, 언제까지 인정될까?

부동산 개발로 발생하는 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도, 바로 개발부담금입니다. 이 개발부담금은 어떻게 계산될까요?  계산의 핵심 중 하나는 개발 시작 시점의 토지 가액인데요,  이 가액을 정하는 기준에 대한 법 시행령의 해석이 쟁점이 된 사례를 살펴보겠습니다.

개발부담금은 '개발이익'에 부과되는데, 이 이익은 **"개발이 끝난 시점의 땅값 - 개발 시작 시점의 땅값 - 정상적인 땅값 상승분 - 개발비용"**으로 계산합니다.  여기서 논란이 된 부분은 바로 "개발 시작 시점의 땅값"입니다.

법률(개발이익환수에 관한 법률 제10조 제3항 제5호)에서는 개발 시작 시점의 땅값을 계산할 때, 원칙적으로는 공시지가를 기준으로 하지만, 예외적으로 실제 매입가격이 정상적인 거래가격이라고 인정되는 경우에는 그 매입가격을 사용할 수 있다고 규정하고 있습니다.  그리고 이 예외적인 경우에 대한 구체적인 기준을 대통령령에 위임하고 있습니다.

이에 따라 시행령(개발이익환수에 관한 법률 시행령 제9조 제5항 제1호)에서는 실제 매입가격을 사용할 수 있는 경우 중 하나로 "개발 시작 시점 이전에 토지를 매입하고, 그 매입 가격이 취득세/등록세 과세표준이 된 경우"를 명시하고 있습니다.

그런데 여기서 문제가 발생했습니다. 시행령에서 "개발 시작 시점 이전"으로 매입 시점을 제한한 것이 법률의 위임 범위를 벗어난 것이 아니냐는 주장이 제기된 것입니다. 즉, 개발 시작 이후에 매입한 경우에도 실제 매입가를 사용할 수 있어야 하는 것이 아니냐는 것이죠.

법원은 이에 대해 시행령의 해석이 타당하다고 판단했습니다. 개발 시작 이후에 토지를 매입하는 경우에는 이미 개발에 대한 기대감 등으로 인해 땅값이 정상적인 상승분을 초과하는 경우가 많습니다. 따라서 이러한 경우 실제 매입가를 기준으로 하면 개발이익이 정확하게 산정되지 않을 수 있습니다.  개발부담금은 개발로 인해 발생한 순수한 이익에 부과되어야 하기 때문에, 개발 시작 이전의 매입가격을 사용하는 것이 법의 취지에 부합한다는 것입니다.

결론적으로, 개발부담금 계산 시 토지 매입가격을 사용하려면 개발 시작 이전에 매입해야 한다는 시행령의 규정은 법률의 위임 범위를 벗어나지 않는다고 법원은 판단했습니다.  이 판례는 개발부담금 계산의 중요한 기준을 제시하고 있다는 점에서 의미가 있습니다.