개인과 법인 간 부동산 거래, 세금 계산은 어떻게? 가장매매와 실질과세

부동산 거래 시 세금 계산은 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 특히 법인과의 거래는 더욱 까다롭게 느껴지는 경우가 많은데, 오늘은 개인과 법인 간 부동산 거래에서 발생하는 세금 계산과 관련된 판례를 통해 좀 더 쉽게 이해해 보도록 하겠습니다.

가장매매, 실질은 무엇일까요?

판례에서는 실질과세 원칙을 강조합니다. 계약서상의 명의만 볼 것이 아니라, 실제 돈을 누가 냈는지, 거래 당사자들의 진짜 의도는 무엇인지 등을 종합적으로 판단해야 한다는 것이죠.

예를 들어, 세금을 줄이기 위해 법인에 직접 땅을 팔아야 할 상황에서, 중간에 다른 사람(A)을 끼워 넣어 "나 → A → 법인" 순으로 거래하는 경우가 있습니다. 이처럼 실제로는 개인과 법인 간 거래인데, 서류상으로는 개인과 개인, 개인과 법인의 두 번의 거래처럼 꾸미는 것을 가장매매라고 합니다.

법원은 이런 가장매매를 인정하지 않습니다. 중간에 끼어든 A와의 거래는 아무 의미 없는 가장행위로 보고, 실제 거래 당사자인 개인과 법인 간의 거래로 간주하여 세금을 계산합니다. (대법원 1990.10.12. 선고 90누1663 판결, 1991.12.13. 선고 91누7170 판결 등 참조)

법인과 거래하면 세금 계산이 달라진다고?

과거 소득세법 시행령(1989.8.1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제1호에서는 개인 간 거래와 법인과의 거래에서 양도차익 계산 방법을 다르게 규정했습니다.

개인 간 거래는 보통 정부가 정한 기준시가를 사용했지만, 법인과의 거래는 실제 거래 가격인 실지거래가액을 사용하도록 했죠. 다만, 법인과의 거래라도 실지거래가액을 확인할 수 없는 부분이 있다면, 그 부분에 한해서는 기준시가에 따라 계산된 환산가액을 사용했습니다. (대법원 1990.9.25. 선고 90누4396 판결, 1991.11.12. 선고 91누4461 판결 등 참조)

왜 법인과의 거래는 실지거래가액을 써야 할까?

개인 간 거래는 실지거래가액 확인이 어렵고, 조세 부담의 공평성을 위해 기준시가를 사용했습니다. 반대로 법인은 장부 등 증빙자료를 통해 실지거래가액을 확인하기 쉽기 때문에 실질과세 원칙에 따라 실지거래가액을 사용하는 것이 더 공평하다고 판단한 것입니다.

이러한 차이가 헌법상 평등의 원칙에 위배되는 것은 아닙니다. 법인과 개인은 다른 특성을 가지고 있고, 각각에 맞는 과세 방법을 적용하는 것이 실질적인 평등을 실현하는 길이기 때문입니다. (헌법 제11조, 구 소득세법(1990.12.31. 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 단서, 제45조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제170조 제1항, 제4항 제1호 참조)

결론적으로 부동산 거래, 특히 법인과의 거래에서는 실질과세 원칙이 매우 중요합니다. 세금을 줄이기 위해 가장매매와 같은 꼼수를 쓰면 오히려 더 큰 불이익을 받을 수 있다는 점을 명심해야 합니다.