건물 앞에 철문 설치했다고 점유 상실 아니다! 내 건물 마음대로 못 쓰게 하면 손해배상 받을 수 있어요

건물 주인인데, 다른 사람이 내 건물을 허락도 없이 쓰고 있다면 어떻게 해야 할까요? 당연히 내쫓고, 그동안 건물을 사용하지 못한 손해에 대해 배상을 받아야겠죠. 그런데 상대방이 건물에 들어오지 못하도록 막았다면, 더 이상 손해배상을 청구할 수 없을까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

원고는 자신의 건물에 피고가 사무실 집기 등을 무단으로 들여놓고 사용하고 있다는 이유로 건물 인도와 차임 상당의 손해배상을 청구했습니다. 그런데 원고가 건물 출입구에 철문을 설치한 이후, 원심은 피고가 건물 점유를 상실했다고 판단하여 그 이후 기간에 대한 손해배상 청구를 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 원심의 판단을 뒤집고, 철문 설치 후에도 피고가 건물 점유를 상실했다고 볼 수 없다고 판결했습니다.

• 점유의 의미: 대법원은 '점유'란 사회관념상 사실적 지배라고 할 수 있는 객관적 관계라고 설명했습니다. 즉, 물건을 물리적으로 지배하지 않더라도, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려하여 판단해야 한다는 것입니다. (민법 제192조, 제213조) 이 사건에서는 철문 설치 후에도 피고가 주변 토지를 통해 건물에 출입할 수 있었고, 건물 안에 집기 등을 그대로 두고 있었기 때문에 점유를 상실했다고 보기 어렵다는 것이죠. (대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 등 참조)

• 손해배상 청구: 소유자는 법률의 범위 내에서 물건에 대한 모든 이익(사용, 수익, 처분)을 향유할 권리가 있습니다. (민법 제211조) 따라서 누군가 권원 없이 물건을 점유·사용하여 소유권을 침해하면, 그로 인한 재산상 손해를 배상받을 수 있습니다. (민법 제750조) 중요한 것은 손해 발생 여부이지, 상대방이 물건을 점유하고 있는지 여부가 아니라는 점입니다. 점유 여부는 손해배상액을 산정할 때 고려될 뿐입니다. (대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다35903 판결 참조)

• 사용으로 인한 손해: 점유가 인정되지 않더라도, '사용'으로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원고가 차임 상당액을 손해배상으로 청구했다는 사실만으로 사용으로 인한 손해배상을 포기했다고 볼 수는 없습니다. (민법 제211조, 제750조) 이 사건에서 원고는 피고의 건물 사용으로 인해 건물을 용도대로 사용하지 못하는 손해를 입었고, 이에 대한 배상을 받을 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다.

결론

이 판례는 건물 소유자가 자신의 권리를 적극적으로 행사할 수 있음을 보여줍니다. 비록 상대방의 점유를 완전히 막지 못했더라도, 건물을 마음대로 사용하지 못하게 하는 것만으로도 손해배상을 청구할 수 있다는 점을 기억해야겠습니다. (민법 제192조, 제211조, 제213조, 제750조)